Casas para arrendar mais que duplicaram nas zonas onde Alojamento Local está em queda. E isso será para durar?

A sensação que existia era essa, mas a Mensagem fez as contas, e a conclusão é mesmo essa: enquanto o número de alojamentos locais tem caído, o número de casas para arrendamento normal aumenta. Analisámos os dados a partir dos números da plataforma Idealista e chegámos à conclusão que em várias freguesias da cidade mais do que duplicou o número de apartamentos disponíveis para arrendamento de média e longa duração.

Entre as 24 freguesias da cidade, oito registaram subidas iguais ou superiores a 100%. Em janeiro de 2021, em relação a janeiro de 2020:

• Na freguesia de Penha de França registou-se uma subida de 234% no número de apartamentos disponíveis para arrendamento.
• Santa Maria Maior tinha mais 393 anúncios de apartamentos para arrendar, numa subida de 144%.
• Em São Vicente, a subida era de 200%, com mais 211 apartamentos listados.
• Em Arroios registaram-se mais 301 anúncios, uma subida de 115%.

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Variação anual (janeiro 2020 e janeiro 2021) do número de imóveis listados para arrendamento na plataforma Idealista

Queda brutal no alojamento local

Por outro lado, o número de unidades de alojamento local (AL) disponíveis na plataforma Airbnb em Lisboa caiu 18% entre janeiro de 2020 e dezembro do mesmo ano.

Números avançados esta semana mesmo pelo portal Confidencial Imobiliário dão conta da trajetória descendente do setor: saíram do Alojamento Local cerca de 3100 fogos na cidade. Esta descida dá-se num universo de mais de 19 mil unidades inscritas no Registo Nacional de Alojamento Local dentro da Área Metropolitana de Lisboa (AML) e significa uma quebra próxima à registada no site de arrendamento turístico: durante a pandemia o setor recuou 16% na cidade.

Entre janeiro de dezembro de 2020 e janeiro de 2021:

• Em Arroios, o número de unidades de AL na plataforma Airbnb desceu 24,9% – menos 343 fogos.
• A freguesia da Misericórdia perdeu 559 unidades de AL (-21,1%).
• Santa Maria Maior, uma das freguesias com maior vigor turístico na cidade, perdeu 448 alojamentos locais (-13,7%).

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Descida no número de propriedades disponíveis na plataforma Airbnb entre janeiro de 2020 e dezembro de 2020

Significa que os titulares destes alojamentos locais “desistiram pelo menos por um período prolongado”, de um ano ou mais, diz Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP).

A acompanhar o aparente aumento da oferta no mercado de arrendamento esteve a descida das rendas. Números revelados no final de janeiro pelo portal Confidencial Imobiliário revelam um recuo anual do valor das rendas de 16,8% em Lisboa no final de 2020, face a valores de 2019.

Alojamento Local pode resolver acesso à habitação?

A simultânea queda do AL em Lisboa e o crescimento do mercado de arrendamento levantam uma questão: pode o Alojamento Local ser parte da solução para o difícil acesso à habitação no centro de Lisboa? E será que estes números representam uma tendência, ou uma circunstância?

Luís Mendes, geógrafo, especialista em estudos urbanos e membro da Rede (H)abitação, diz que a migração de unidades AL para o arrendamento de média e longa duração não deve ser uma tendência “duradoura”. Dá uma outra versão para os números: a subida pode dever-se ao abandono de casas para estudantes. Isto porque, adiante, “os operadores querem que este período termine, acreditam que vai tudo voltar ao mesmo”. Até porque ainda antes da pandemia, já se notava uma “saturação da procura pós turística”, construída em torno da ideia do “acesso à autenticidade”.

Fabiana Pavel, arquiteta e investigadora da Faculdade de Arquitetura da Universidade de Lisboa, também não acredita que a mudança seja para durar. “Estão a arrendar por um mês, três meses, seis meses”, diz. A arquiteta, a viver no Bairro Alto, acha que a estratégia do setor AL é a de “tapar o buraco”. E conta: “O apartamento por cima do meu era AL e agora está arrendado a três raparigas estudantes”. É temporário, garante. 

Os “hosts” dos apartamentos turísticos estão a celebrar contratos de média duração para ver se passa a pandemia e podemos voltar à normalidade.

Agustín Cocola-Gant, investigador do Instituto de Geografia e Ordenamento do Território de Lisboa (IGOT) da Universidade de Lisboa, é perentório: “Os “hosts” dos apartamentos turísticos estão a celebrar “contratos de média duração para ver se passa a pandemia e podemos voltar [à normalidade]”. Querem poder “adaptar a casa à procura existente” e aqueles que passam para o arrendamento de longa duração “serão uma minoria”.

O aparente crescimento da oferta no mercado de arrendamento pode prender-se também com a própria organização “profissional” do setor AL. A gestão dos fogos de Alojamento Local é feita por empresas gestoras que “fazem tudo” e que vão comercializando o mesmo apartamento em diferentes plataformas. No Idealista, por exemplo, é hoje fácil encontrar apartamentos acompanhados por fotografias “tipo quarto de hotel”, por formas de “descrição da cidade” orientadas para o mercado turístico e com durações de contrato incompatíveis com um arrendamento de longa duração.

Ver texto aqui:

Para Eduardo Miranda, presidente da associação que representa os titulares e gestores de unidades de Alojamento Local em Portugal, os fogos em regime de alojamento local “não têm perfil” para o mercado de arrendamento da cidade. “Mais de metade são T0 e T1”, com “graves obstáculos em termos habitacionais”, tais como inexistência de elevador ou a localização em zonas históricas, de acesso automóvel limitado. Tal como a Mensagem já referiu, nesta reportagem.

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Mapa de calor com variação das propriedades inscritas na plataforma Airbnb, entre janeiro de 2020 e dezembro de 2020

O representante do setor considera que o mercado do alojamento local não é solução para a questão da habitação na cidade. “É uma gota de água no problema”, diz. O mercado atual, que sofre quebras de “85%, 90%”, é o turismo residencial de médio prazo – ou seja, estrangeiros que querem vir viver durante uns tempos largos para Lisboa.

“Fracasso” do programa Renda Segura

Apercebendo-se da quebra que ia atingir o Alojamento Local, a Câmara Municipal de Lisboa propôs o projeto Renda Segura – alugar apartamentos a senhorios de alojamento local e pô-los no mercado com determinadas condições. Uma “engenhoca interessante”, admite Luís Mendes, já que “pega em dois problemas” – a queda do Alojamento Local e a falta de arrendamento a preços acessíveis – “e tenta resolvê-los de uma vez”.

O programa foi anunciado em maio de 2020, e pretendia colocar no mercado 600 imóveis com rendas controladas até ao final do ano. Mas não conseguiu. Terminou o ano com apenas 284 imóveis angariados. Ao setor do Alojamento Local conseguiu ir buscar “apenas 85”, revela Fabiana Pavel. Num universo que é superior a 19 mil.

Ao abrigo das condições propostas pelo município, os proprietários de AL interessados comprometem-se com um contrato de arrendamento com a duração mínima de cinco anos. A câmara municipal oferece benefícios fiscais, rendimento “sem risco” e “liquidez imediata”, conseguida através do pagamento adiantado de rendas. Apesar da “engenhoca”, “os proprietários não estão interessados, diz Fabiana Pavel.

E porquê? A resposta pode estar na “desconfiança generalizada” em relação ao mercado de arrendamento, diz Luís Mendes. Ao celebrar contratos de cinco anos, os titulares de AL “têm receio” de perder a licença, diz a arquiteta.

Agustín Cocola-Gant diz que “os proprietários não querem [contratos de] cinco anos porque perdem o controlo absoluto sobre o ativo habitação”. Para além de fazerem menos dinheiro por mês, perdem a “disponibilidade” do imóvel, a lógica do “se quero, uso a casa; se quero, vendo”.

O presidente da ALEP, Eduardo Miranda, diz que o “receio grande de compromisso a longo prazo com uma entidade pública” existe, e o “medo de perder o registo AL para sempre”, de enfrentar eventuais mudanças legislativas. “Muda a lei e fico preso para o resto da vida, [os inquilinos] nunca mais saem de lá.”

Alojamento local = salário mínimo

O programa apenas “à camada de baixo dos imóveis”. Não capta a atenção dos fogos com “vista para o rio”, por exemplo, onde o potencial é maior. Os contratos que o município propõe no âmbito do programa só são “viáveis economicamente para quem é proprietário sem dívidas.” A rentabilidade de cada apartamento em regime de alojamento local terá um valor “idêntico ao salário mínimo”. E “mais de 60%” dos titulares de AL têm apenas um apartamento. Ou seja, o programa não atrai quem contraiu empréstimos: “Qualquer empréstimo de 100 mil euros tem um custo mensal de 500 euros.”

Eduardo Miranda revela que está em negociação com a câmara para mais medidas que poderiam fazer aumentar a adesão do setor do Alojamento Local a este programa: a possibilidade de suspender o registo AL e a garantia de “penalizações” para o município caso, no final do contrato, o inquilino não saia do imóvel.

Qual o peso do alojamento local na desertificação das freguesias?

No último recenseamento da população, que dista já uma década, Alfama tinha 2471 habitantes. Hoje, o geógrafo Luís Mendes arrisca um número: não chega aos mil. O peso do Alojamento Local neste bairro chega aos 60% do total das habitações. “Não é saudável para a cidade”, garante. Entre 2014 e 2018, o Alojamento Local em Lisboa crescia 100% ao ano. “Não acredito que assim tenha acontecido noutra cidade do mundo”, diz Luís, acrescentando que a cidade “acordou tardiamente” para o problema. A limitação foi feita, mas tarde, e isso significou a turistificação. Este processo, “por ser monofuncional” e por significar uma “expansão hegemónica no tecido económico e social”, “cria dependências ao exterior”.

Há outras freguesias da cidade que ultrapassam largamente o limite máximo de 25% definido pelas áreas de contenção impostas pela Câmara Municipal. As zonas da Baixa, Avenida Almirante Reis e Avenida da Liberdade ultrapassavam os 34% em 2019.

O turismo era visto como “a solução”, mas a economia local, dependente do turismo, ficou “vulnerável”

Para Agustín Cocola-Gant, investigador no Instituto de Geografia e Ordenamento do Território de Lisboa (IGOT) da Universidade de Lisboa, o limite de 25% fixado pelo município já “é muito, é uma loucura, é excessivo”. Com a sua investigação focada nas áreas da gentrificação e turismo em Lisboa, Agustín explica como hoje se pode avaliar o fracasso da política municipal: a economia local, dependente do turismo, ficou “vulnerável”. O que a pandemia está a mostrar é que “a turistificação é horrível para a economia”.

Qual será a solução? A dois tempos

Fabiana Pavel, Luís Mendes e Agustín Cocola-Gant são unânimes: a solução para os problemas da habitação em Lisboa não estão na reconversão do Alojamento local, mas no parque de devolutos da cidade. São milhares de edifícios, apesar da tendência decrescente. Em 2017, o pelouro da habitação da CML contava 4665. Três anos depois, em 2020, e já depois de o município ter aprovado um agravamento especial de 200% do imposto municipal sobre imóveis (IMI) devolutos, o jornal Expresso avançava com um número bem inferior: 2970.

Sendo a cidade “a principal proprietária de devolutos”, como diz Luís Mendes, é uma “bacia de parque edificado que não está a ser aproveitada”. Ainda há uns anos a câmara, “alienava património em hasta pública”, mas estará nos devolutos a solução para o problema. Nisso e numa solução como a de Barcelona – que já está em uso em vários projetos em Lisboa.

Em Barcelona, uma lei impõe uma percentagem de fogos com rendas controladas em novas construções. Isso, além da questão da habitação, “pode gerar formas interclassistas de vida na cidade”, algo “fundamental” para a vida da urbe e para “desbloquear guetos e clivagens entre grupos sociais”. O “equilíbrio de usos” é “um dos fatores de sucesso das cidades” e permite um “acesso à habitação mais democrático e abrangente”, explica o geógrafo.

Para Agustín, o facto de a autarquia deter a propriedade de “muitos edifícios” pode significar uma vantagem na possibilidade de reforçar a oferta de habitação pública a preços acessíveis. O investigador defende que a aposta na habitação pública deve ser prioritária em Lisboa, cidade em que os preços “subiram tanto que estão equiparados à procura global e não à procura local”.

Para isso, a cidade deve exercer o seu “direito de preferência” na aquisição de imóveis localizados na Área de Reabilitação Urbana (ARU), que abrange grande parte do território municipal. Agustín considera que esta deve ser uma opção a tomar no lugar que hoje é ocupado pelos benefícios fiscais atribuídos pelo município em programas como o Renda Segura, que pretende atrair imóveis AL para o arrendamento de longa duração, oferecendo, para isso, isenção de pagamento de IMI e isenção de tributação em sede de IRS e IRC, entre outros. O investigador do IGOT diz que as políticas camarárias da última década “incentivaram o mercado livre” e motivaram o “desaparecimento” do município “como ator e proprietário”. Hoje, diz, a cidade “só pode pedir um favor ou baixar os impostos”.

Mas identifica um caminho a dois tempos para garantir direito à habitação previsto pelo artigo 65º da Constituição portuguesa. São medidas “mais determinantes”: a intervenção no mercado de arrendamento, como medida de curto prazo destinada a fixar preços máximos “em função dos ordenados”, e, a longo prazo e com o foco na propriedade municipal, o investimento em habitação pública.

Frederico Raposo

Nasceu em Lisboa, há 30 anos, mas sempre fez a sua vida à porta da cidade. Raramente lá entrava. Foi quando iniciou a faculdade que começou a viver Lisboa. É uma cidade ainda por concretizar. Mais ou menos como as outras. Sustentável, progressista, com espaço e oportunidade para todas as pessoas – são ideias que moldam o seu passo pelas ruas. A forma como se desloca – quase sempre de bicicleta –, o uso que dá aos espaços, o jornalismo que produz.

✉ frederico.raposo@amensagem.pt

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