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A habitação em Lisboa: o principal problema da cidade? Rendas altas e cada vez menos gente a morar no centro, e a mudar-se para a periferia. A dificuldade (se não mesmo a impossibildade) para os jovens comprarem casa…

O estudo Mercado Imobiliário em Portugal, lançado esta semana, faz uma análise do mercado ao nível nacional, mas também local, e procura as causas da subida acelerada dos preços na habitação que se verifica em Portugal desde 2014 – entre 2015 e 2018 os preços aumentaram cerca de 25%, enquanto na zona euro aumentaram 15%.

O estudo da Fundação Francisco Manuel dos Santos com coordenação e autoria de Paulo M. M. Rodrigues, professor universitário e investigador, conta com a participação de vários especialistas.

Embora o problema dos preços altos não se cinja apenas à realidade de Lisboa e Porto, alguns dos capítulos do estudo são mais dedicados à capital, e um deles é exatamente sobre a questão do alojamento local – e sobre a medida de 2018 de suspensão de novos registos de AL em zonas que se considerou não cumprirem o mínimo de uso habitacional: Bairro Alto, Madragoa, Castelo, Alfama, Mouraria, Colina de Santana, Graça e, mais tarde, Baixa, Avenida da Liberdade e Avenida Almirante Reis.

O estudo concluiu que, no terceiro trimestre de 2019, verificou-se de facto uma queda de 20% do número de casas vendidas, com os preços de venda a caírem 9% nas zonas de contenção – este queda foi ainda mais acentuada nos apartamentos com duas assoalhadas, onde os preços caíram quase 20%.

Mas o turismo e o alojamento local não são suficientes para explicar o fenómeno dos preços altos da habitação na cidade – uma questão que já fora aliás discutida pela Mensagem. Em causa estará também o investimento estrangeiro, que cada vez tem mais peso nesta equação. A instabilidade legislativa, o problema dos subsídios e dos imóveis devolutos são também responsáveis por esta subida acelerada dos preços.

Vídeo infográfico relativo ao estudo. Fonte: Fundação Francisco Manuel dos Santos

Por ter sido realizado antes da pandemia de covid-19, há variáveis que o estudo não consegue prever, mas é um “ponto de partida para análises futuras”, diz Paulo M. M. Rodrigues. Nesta entrevista, o investigador explica as conclusões do estudo, cobrindo temas como a subida dos preços da habitação, o mercado de arrendamento e o que se pode esperar do mercado imobiliário nos próximos tempos.

Paulo M. M. Rodrigues coordenou o estudo da Fundação Francisco Manuel dos Santos.

As restrições ao alojamento local em Lisboa levaram a uma diminuição das vendas e do preço dos imóveis. Mas estes resultados não são suficientes para se explicar o aumento dos preços da habitação. Quais os fundamentos para esta subida continuada dos preços?

Com este estudo, faz-se uma análise mais agregada a nível dos vários distritos e os fatores que encontrámos para a subida dos preços foram os tradicionais: o rendimento disponível, as taxas de juro, o emprego. São tudo variáveis importantes.

Na nossa análise, o que notamos é que há um desfasamento na evolução dos preços da habitação à luz destes fundamentos. Claro que eventualmente haverá aqui outras forças que estão a influenciar os preços. Algumas variáveis não foram consideradas porque a informação é curta para enquadrar nos modelos, como o alojamento local, o investimento residencial e o turismo. Ou seja, há outras variáveis para além das que encontrámos, como o investimento residencial, que não está contemplado no estudo. O alojamento local exerceu pressão, claro, mas existem outros fatores que o fazem.

O estudo aponta muito para uma cultura portuguesa que ainda está muito enraizada na ideia de “casa para a vida”, mesmo que as exigências do mundo do trabalho e da mobilidade estejam a alterar-se. Isto explica também a subida dos preços?

Sim, e é algo que se sente a nível nacional. O argumento aqui é que o mercado de arrendamento é deficitário, não temos propriamente uma alternativa adequada à compra. Em Portugal, e em Lisboa, apesar de ser bom ter casa própria, a casa funciona como uma âncora. Se pensarmos no dia-a-dia que temos hoje, um dos aspetos importantes é a mobilidade e ter casa própria prende. Se tiver uma oferta no Porto ou em Braga ou em Faro, é difícil tomar a decisão de vender a casa porque estamos ancorados.

A covid terá alterado mentalidades em relação à ideia de “casa para a vida”, muito enraizada na cultura portuguesa. Foto: Líbia Florentino

A covid terá mudado um pouco essa mentalidade?

Conheço um especialista que trabalha no ramo imobiliário, e ele verifica isso mesmo. Os jovens já não procuram uma casa, mas sim espaços comunitários. Um sítio com o seu espaço privado, mas próximo de outras pessoas.

E em relação à questão da mobilidade, agora temos empregos que não pedem fisicamente a presença da pessoa no trabalho. Se o teletrabalho veio para ficar, a habitação eventualmente terá de mudar. Terá de existir uma divisão entre o espaço de trabalho e de casa.

Poderá haver uma deslocação da procura para outras características da habitação que não eram tão procuradas dantes. Mas, de facto, durante muito tempo, tivemos essa cultura da casa para a vida, era a nossa política. Víamos isso como um investimento, uma poupança forçada.

Para além da questão da cultura – que está a mudar – por que é que em Portugal continua a arrendar-se menos do que se compra?

De acordo com os especialistas, temos aqui duas vertentes: há uma questão mais de habitação social, ou seja, há uma carência de imóveis para alugar a rendas acessíveis, mas há também um aspeto de regulamentação que falta. A lei de arrendamento existente não dá segurança suficiente à pessoa que vai arrendar o imóvel. É preciso haver regulamentação que proteja o inquilino e o senhorio.

Em Portugal, existe um número significativo de famílias que tem segunda habitação e se compararmos o número de pessoas que põe a segunda habitação para arrendamento com o número na zona euro, os valores são muito diferentes. Em Portugal, em 2012, apenas 14% arrendava a sua habitação enquanto na zona euro a percentagem era de 30,7%. Em 2017, a percentagem desceu em Portugal, passou a ser 13,4% enquanto na zona euro subiu 41,4%. Claro que estes são os números oficiais, também há o mercado paralelo, onde poderá ser feito um arrendamento, mas é só uma conjetura.

Para o investigador, a solução passa por melhorar o mercado de arrendamento. Foto: CML

Um mercado de arrendamento mais eficiente é parte da solução para o problema dos preços altos?

Sim, acho que sim. Cada vez mais, especialmente para os jovens, a compra da casa não é fácil. E há outro aspeto que poderá ser importante e um fator decisivo neste sentido: no estudo temos uma análise da dinâmica dos preços da habitação e da dinâmica das avaliações bancárias e a não diferem muito.

Antes de 2008, o acesso ao crédito era mais fácil, hoje os bancos não entram com todo o capital, mas só com uma percentagem. Um jovem já tem de ter uma percentagem significativa do capital para dar entrada, ainda para mais em Lisboa. 10 ou 20% já é muito dinheiro.

Para além disso, no estudo falamos de uma característica das famílias: em inglês diz-se wealthy-hand-to-mouth, são famílias que têm um património acima da média, mas essa riqueza provém de serem proprietários de uma casa. Com um choque na economia e nas taxas de juro, essas famílias podem sentir um grande impacto. Têm um património acima da média, mas não têm liquidez. E a verdade é que não consigo vender a minha casa de hoje para amanhã.

O que é necessário fazer, por parte do Estado, para melhorar o mercado de arrendamento e o mercado imobiliário?

Olhar para a habitação social e para o parque habitacional. Olhar para a regulamentação. Ver a que existe e se é adequada. Criar regulamentação que seja benéfica para inquilinos e senhorios.

O que se pode esperar nos próximos anos?

Aconteceu uma coisa curiosa com a covid.  Durante a pandemia, houve uma contração do PIB de 8%. Com esta contração esperaríamos que os preços baixassem. Mas isso não aconteceu, continuaram a subir, e isso mostra um outro aspeto que tem que ver com o investimento estrangeiro. Achamos que o mercado da habitação é o mercado local, mas o que se vê e o que o estudo apresenta é que há uma sincronização forte entre Portugal e os países europeus. Isto é, estamos a partir de um paradigma mais global e os condicionalismos externos poderão ter impacto em Portugal. Para nós, que estudamos os modelos, torna o desafio maior. Temos de considerar outra influência nestes preços.


Ana da Cunha

Nasceu no Porto, há 25 anos, mas desde 2019 que faz do Alfa Pendular a sua casa. Em Lisboa, descobriu o amor às histórias, ouvindo-as e contando-as na Avenida de Berna, na Universidade Nova de Lisboa.

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