Em outubro de 2023 fiz levantamento de dados de todos os alojamentos locais (AL) registados em Lisboa, através de informações disponíveis no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Um ano depois, repeti o processo e, agora, com as duas amostras é possível extrair algumas conclusões.
Com 106.881 utentes potenciais registados no total na base de dados do AL (ou seja: habitações que poderiam ser usadas para residentes já amanhã), o impacto do AL na crise habitacional em Lisboa é evidente. A quantidade significativa de imóveis usados para turismo está a agravar a falta de habitação acessível, reduzindo a oferta e, consequentemente, pressionando para cima os preços do arrendamento habitacional na cidade.
Entre outubro de 2023 e 24, a freguesia que registaram o maior aumento de AL foi Olivais (303%), seguida de Santo António (60%) e Santa Maria Maior (22%). As maiores quedas foram em Belém (-82%), Parque das Nações (-74%), e Areeiro (-57,3%).
No geral, houve uma redução de 9,5% no número total de AL registados, passando de 20.173 em 2023 para 18.256 em 2024. Essa queda está ligada às novas restrições, como as Áreas de Contenção e o programa Mais Habitação. Seria importante, vital mesmo, à cidade de Lisboa, manter este percurso correctivo que estava a ter efeitos visíveis no mercado do arrendamento e que agora, através do conjunto de medidas favoráveis ao Alojamento Local irá certamente reverter todos estes processos.
Particularmente lesivo dos interesses dos lisboetas será a perda de capacidade dos condomínios para travarem a instalação de novos AL nos seus próprios prédio.
A extração revelou várias curiosidades, como advogados e funcionários públicos explorando AL, colaboradores de escolas, instituições públicas, empresas, hotéis, cidadãos estrangeiros detentores de Vistos Gold, entre muitos outros (alguns com nome sonantes nas áreas dos media e no da economia), reflectindo uma diversidade de sectores envolvidos no mercado de alojamento local e que, consequentemente, reforçam o império do Lobby do Al sobre a governação da cidade e da República.
Impacto Habitacional
Santa Maria Maior e Misericórdia têm hoje cama para 24.147 e 18.061 turistas, respetivamente em cada um das freguesias. Este número de “utentes” (a terminologia usada pelo RNAL para classificar a quantidade de hóspedes nos alojamentos locais) é potencialmente o número de habitantes que estas freguesias podem estar a perder para o turismo.
Situadas no centro histórico de Lisboa e com vocação altamente turística, as duas freguesias somadas perderam potencialmente para o alojamento local (AL) 42.208 habitantes, ou seja, uma população semelhante a Ílhavo ou de Ponte de Lima.
Apesar do mecanismo de contenção e, como se previa, não houve reversão da transferência destas casas do uso turístico para o habitacional (onde originalmente se encontravam e para onde deviam retornar como resposta à crise na habitação).
Em Arroios e Santo António, há um grande potencial habitacional no alojamento local, com 15.029 e 10.199 utentes, respetivamente.
Estas zonas centrais são populares tanto para residentes (portugueses e estrangeiros) como para alojamento turístico, o que cria uma grande pressão sobre os imóveis destas freguesias de Lisboa. Se os imóveis vagos fossem devolvidos à habitação, este retorno ao uso original iria certamente aliviar o problema habitacional a curto prazo.
Freguesias como Parque das Nações (159 utentes) e Belém (318) têm uma capacidade habitacional desperdiçada para AL relativamente baixa.
Freguesias como Areeiro (1.715), Alvalade (2.106) e Campo de Ourique (2.856) têm um número moderado de habitantes potenciais perdidos para o AL. São zonas tradicionalmente residenciais e com forte procura habitacional, mas sem o mesmo impacto do turismo que se observa no centro histórico da cidade.
Já em freguesias mais periféricas, como Carnide (234) e Lumiar (558), apresentam uma capacidade habitacional baixa perdida para o AL, o que está relacionado com a falta de pressão do turismo e uma menor quantidade de imóveis vagos.
A curva do registos de AL em Lisboa
Crescimento inicial (2007-2013): A partir de 2007, os registos de AL começam a aumentar lentamente. Em 2013, o número de registos sobe de forma mais acentuada, com 164 novas licenças, impulsionado pelo crescimento do turismo em Lisboa.
De 2014 a 2018, o número de novos AL cresce exponencialmente. A liberalização das regras e o boom turístico, impulsionado pelo interesse de investidores estrangeiros e plataformas de alojamento online (AirBnb e outras) fizeram com que o número de registos disparasse, atingindo um máximo em 2018, com 6.019 novas licenças.
Em 2019, entram em vigor as Áreas de Contenção, limitando a proliferação de AL em zonas turísticas densamente habitadas. Com a pandemia a partir de 2020, o número de novos registos cai drasticamente.
A pandemia afetou gravemente o turismo, com uma recuperação tímida em 2021 e 2022.
Em 2023, o pacote Mais Habitação lançado pelo governo trouxe novas restrições ao registo de AL, com uma queda significativa nos novos registos.
Note-se que entre 2015 e 2018 o número de casas desviadas para o AL duplicou praticamente todos os anos, quebrando-se esta explosão em 2019 com a crise imposta pela pandemia e, em 2020, com a entrada em vigor efectivo das áreas de contenção de novos registos da AML.
Essa redução prova a eficácia destas medidas e a capacidade dos poderes públicos para intervirem com eficácia nesta crise. A queda dos quatro dígitos de novos registos para apenas três que se regista a partir de 2020 reforça esta leitura porque este é o ano em que entra em vigor o Mais Habitação.
De igual modo, com a aprovação de um conjunto de decretos-lei que favorecem fortemente o sector do alojamento local contra os lisboetas e a resposta à crise da habitação em Lisboa será de esperar que, daqui a um ano, quando fizer uma nova extracção e análise aos dados da base de dados do Alojamento Local verei uma nova explosão de casas desviadas para o AL.
Recordo ainda que os números nesta tabela são apenas os dos novos registos e que os valores reais são cumulativos.
Distribuição dos alojamentos locais
Em 2024, temos 12.866 AL controlados por empresas (proprietários de mais de um AL) e 5.392 operados por indivíduos com apenas um AL.
Embora a base de dados não obrigue – como devia – a inscrição do número de contribuinte nem do nome da empresa (quando existe), o facto de alguém ter mais do que um AL em seu nome indicia uma “atitude empresarial” pelo que não deve ser considerado como uma actividade secundária ou um hobby (como alega o Lobby do AL).
Aproveito para repetir a minha opinião desde a altura em que entreguei na Assembleia Municipal de Lisboa a primeira petição sobre o AL: nada contra alojamento local em casas de habitação desde que se continue a habitar na casa ou que se o faça em períodos sazonais: tudo contra a ocupação total por AL.
Recordo que foi a recomendação aprovada pela Assembleia Municipal que foi enviada para o Governo em 2018 levando subsequentemente à lei de 2018 que permitia a criação de zonas de contenção de alojamento local.
Ou seja, a Democracia Participativa funciona!
Resumo e Conclusões Finais
A análise dos dados do Alojamento Local (AL) em Lisboa revela um impacto substancial sobre o mercado imobiliário e a habitação na cidade. As freguesias centrais, particularmente Santa Maria Maior e Misericórdia, continuam a concentrar uma elevada quantidade de ALs, contribuindo para a perda de capacidade habitacional nestas áreas turísticas. Este fenómeno está a intensificar a pressão imobiliária, tornando o acesso à habitação mais difícil para os residentes permanentes.
Em contraste, freguesias mais periféricas, como Lumiar e Carnide, apresentam uma capacidade habitacional menos comprometida pelo AL, reflectindo uma menor pressão turística. No entanto, mesmo em freguesias tradicionalmente residenciais, como Areeiro e Alvalade, o impacto do AL é notável, destacando-se a influência no aumento dos preços de arrendamento e na disponibilidade de habitação.
A queda de 9,5% no número total de AL entre 2023 e 2024, devido às novas restrições legais, nomeadamente o programa Mais Habitação e as Áreas de Contenção, demonstra que as políticas públicas estavam a começar a surtir efeito. No entanto, o mercado ainda mostra sinais de resiliência em áreas mais turísticas, sugerindo que as atuais medidas poderão não ser suficientes para resolver completamente a crise habitacional em Lisboa.
Com as medidas aprovadas a 23 de outubro e que vão entrar em vigor em novembro, a perspectiva é de um agravamento após a ligeira tendência de queda, com o risco de uma nova explosão do crescimento do AL em Lisboa, inclusive, com o regresso aos números estratoféricos de crescimento anteriores a 2019.
A crescente concentração de AL em mãos de “empresas” (70,47% do total) também revela uma crescente profissionalização do sector, o que contraria a ideia inicial de que o AL serviria para complementar os rendimentos familiares.
O uso comercial e de grande escala dos AL levanta justas e adequadas preocupações sobre o equilíbrio entre turismo e habitação para residentes permanentes.
O futuro próximo
Nos próximos anos, acreditava que o impacto das políticas restritivas, como o programa Mais Habitação, continuaria a reduzir gradualmente o número de novos registos de AL, particularmente nas áreas de contenção.
Apesar disso acreditava que a diminuição do número de ALs poderia não ser uniforme em toda a cidade, com as zonas mais turísticas, como o centro histórico, a apresentarem uma maior resistência à redução devido à elevada procura turística e ao apelo contínuo para investidores.
Era minha opinião que, nestes locais, além de “contenção” precisávamos de políticas públicas que promovessem o regresso destas casas ao uso habitacional. Mas agora com o pacote “Construir Portugal” torno a ficar pessimista com esta vitória esmagadora do Lobby do AL sobre os habitantes de Lisboa a qual, acredito, só seria e será possível com o apoio do actual executivo camarário e do governo da República.
A tendência de profissionalização do mercado de AL, com um número crescente de empresas a operar múltiplas unidades, deverá assim continuar e até aprofundar-se, levando à possível consolidação do sector. Este cenário deveria gerar uma maior regulamentação e controlo, especialmente com a crescente pressão para garantir uma fiscalização mais eficaz por parte das autoridades, como forma de assegurar que os ALs cumprem as novas regras e restrições. Isso, contudo, não está a acontecer a nível da fiscalização nem da CML nem da ASAE.
Por outro lado, acredito que a procura habitacional continue a aumentar em Lisboa, pressionada pela população crescente e pela falta de oferta de habitação acessível. Na minha opinião as autoridades deveriam reforçar as políticas públicas focadas na recuperação de imóveis vagos e na criação de incentivos para que estes imóveis voltem ao mercado de arrendamento residencial, em vez de serem convertidos para fins turísticos.
Infelizmente não vejo perspectivas disso em Lisboa a curto prazo. A menos que os cidadãos se levantem e aumentem a pressão sobre o Governo da República e o Executivo da Câmara Municipal. A este respeito sugiro acompanhar muito de perto o Referendo pela Habitação que já reuniu mais de nove mil assinaturas para que seja realizado em Lisboa o primeiro – de sempre – referendo por iniciativa popular numa autarquia portuguesa precisamente sobre esta problemática do desvio para uso turístico (AL) de casas de habitação.
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Tantas contas e não diz que o numero total de ALs em Lisboa, corresponde no maximo a 2% do total de habitações existentes em Lisboa. Também, nasceu num predio com uma porta especial…
Que triste análise… Desde 2018 que praticamente só se registam AL em moradias na zona de Lisboa! O AL em Lisboa (e no Porto) PAROU em 2018! Quando piorou o problema da habitação em Lisboa? Adivinhou… Nós últimos 6 anos, resultado dos ND, D7, AT e imigração descontrolada!
Convém também dizer que a partir de uma facturação em AL de 12.500€ é benéfico constituir empresa, logo a maioria são empresas!
Mas o mais importante, para quem acha que serão os AL nas zonas nobres e turísticas? Um imóvel de 80m2 com uma renda de 2.000€? Que assalariado em Portugal pode pagar? Sim é para alugar a estrangeiros com razoável poder de compra, que por diversas razões decidiram vir morar para Lisboa ou Porto!
Começo N pessoas que registaram o apartamento onde vivem, como AL, just in case. Nunca o usaram como AL. O número de registos não corresponde ao número de ALs em funcionamento.
Gostei do “habitações que poderiam ser usadas para residentes já amanhã” com se essas habitações fossem do “jornalista” desta notícia que decide o que fazer com o património alheio. Também folgará em saber que mais de 1/3 dos AL está prestes a, finalmente, deixar de o ser porque há muitos anos que já não o é, apenas existe a licença mas já não opera AL nessas habitações. E nem me vou dignar a desconstruir mais uma panóplia de inverdades que por aqui se descrevem. Como disse o povo, “com papas e bolos se enganam os tolos”.