Este é um papel que sempre coube ao Estado ou às Câmaras Municipais, através do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) ou de empresas municipais, como a Gebalis, em Lisboa: produzir e gerir habitação pública. Agora, a Junta de Freguesia de Benfica está a abanar o status quo e a construir e gerir o seu próprio parque habitacional.
Pela mão do presidente da Junta, Ricardo Marques, Benfica assumiu em 2021 um papel inédito ao nível das freguesias de Lisboa – a construção de habitação pública com rendas acessíveis. Até agora, a Junta já entregou a chave de 50 habitações, com mais 125 esperadas até ao mês de junho.
Desde então, numa estratégia que conjuga a construção de raiz e a aquisição de habitações no mercado, a freguesia está a construir e reabilitar 272 casas. Um investimento de 69 milhões de euros ao abrigo do 1.º Direito, a partir de fundos do PRR. Destas casas, 115 foram adquiridas de património disperso no mercado livre.
Neste momento, a Junta de Freguesia de Benfica está a concluir a construção de dois edifícios de habitação – no Calhariz do Benfica, com 50 apartamentos, e nas traseiras da Avenida Gomes Pereira, com 18 apartamentos.
E, em 2023, inaugurou a primeira residência universitária construída e gerida por uma junta de freguesia em Portugal, situada no Calhariz de Benfica. Um projeto com 120 camas, concluído em apenas um ano, com um investimento superior a 4 milhões de euros, totalmente suportado pelo PRR.
Este foi o mote para, no final do mês de março, a Mensagem ir até à Avenida Gomes Pereira para entrevistar o presidente Ricardo Marques, no edifício que hoje alberga a Junta e que chegou a ser a sede do Sport Lisboa e Benfica no início do século XX.
À Mensagem, o autarca fala sobre os desafios colocados a uma Junta de Freguesia que se propôs a produzir habitação pública em altura de crise da Habitação e num contexto em que, após décadas de estagnação da aposta no parque habitacional público, voltam a existir fundos para a habitação – a partir do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR).
Leia aqui a entrevista completa:
A Junta de Freguesia de Benfica está a produzir habitação pública, assumindo um papel que provavelmente é inédito em Lisboa e até no país. Em plena crise da Habitação, como surge essa vontade e iniciativa?
Em 2021, no início do ciclo deste executivo, tínhamos previsto encetar todos os esforços possíveis e imaginários para levar à boa conclusão de dois grandes projetos de arrendamento acessível em Benfica. A soma desses dois projetos permitiria recuperar a população perdida na freguesia ao longo da última década.
O [projeto de] renda acessível [para Benfica] feito pela Câmara Municipal de Lisboa, com mais de 600 apartamentos, sendo que 400 eram de renda acessível e 200 de mercado livre, e aqui atrás, na Quinta da Baldaya, com 266 fogos. Portanto, a soma destes quase 700 apartamentos permitiria recuperar os três mil moradores perdidos pela freguesia ao longo da última década.
Recorde-se que, em 2021, e ainda durante o executivo municipal de Fernando Medina, a Câmara Municipal de Lisboa lançou concurso para a construção de 688 habitações na freguesia de Benfica, através do programa de parceria com privados do Programa Renda Acessível (PRA) — Concessões. Ao todo, seriam construídos na freguesia, no âmbito deste projeto, 459 fogos de renda acessível e 229 destinados ao mercado livre. O concurso acabou por não ter propostas consideradas e o projeto ficou, até hoje, na gaveta.
Já o projeto de habitação pública acessível, Quinta da Baldaya, previsto, próximo da Estrada de Benfica, tinha a sua concretização prevista até ao final de 2026, contando com fundos provenientes do PRR. Por não ter ainda arrancado, perdeu acesso aos fundos do PRR, prevendo-se agora o início da construção para este ano, recorrendo agora a fundos do Banco Europeu de Investimento (BEI).
Rapidamente, percebemos a falta de vontade política, quer da Câmara Municipal de Lisboa, quer do Governo, de levar [os projetos] a bom porto. Começou a parecer-nos muito difícil de acontecer na janela de quatro anos que tínhamos perspetivado.
E então fomos olhar para os avisos [para financiamento] de habitação estavam limitados a municípios e muito ligados à estratégia municipal de habitação e sem permitirem que as freguesias tivessem um papel interveniente.
O que fizemos foi um diagnóstico local de necessidades de habitação ao longo do primeiro semestre de 2021. Trabalhámos arduamente aqui com a nossa vice-presidente e a equipa dela para fazer o levantamento de habitações fechadas em Benfica com potencial de serem habitadas. Fizemos também o levantamento de terrenos e construções em curso.
Sem possibilidade de aceder a financiamento, como fizeram?
Fomos bater à porta da então Secretária de Estado, Marina Gonçalves, e dissemos-lhe: ‘Está a ver o que a gente fez aqui em Benfica? Por todo o país, as juntas podem fazer isto – identificar, triar, ajudar a namorar os proprietários pela nossa proximidade e confiança e tornamos tudo mais rápido’.
Sete, oito meses de namoro, até que convencemos, na altura, a senhora Secretária de Estado e depois senhora Ministra, a incluir as freguesias no aviso do 1º Direito [programa do IHRU que financia a construção de habitação acessível]. E assim foi. Portanto, se não estou enganado, em outubro de 2023 é lançado um aviso do Primeiro Direito e, no espaço de seis meses, conseguimos assinar 272 Contratos de Promessa de Compra e Venda.
Tudo com fundos do PRR.
Tudo com fundos do PRR. O aviso permitiu pela primeira vez o acesso das Juntas e nós fizemo-nos ao caminho. Conseguimos, na prática, algo inédito.
Enquanto isto decorria, tivemos também que fazer algum músculo com a Câmara Municipal de Lisboa, que mostrou resistência a colocar Juntas na estratégia municipal. E se as juntas não estivessem, não podiam concorrer.
Tive que forçar uma votação na Assembleia Municipal, convencer a esquerda toda e o PAN a votar connosco, para que pudesse passar as juntas de freguesia em Lisboa também serem parceiros a construir habitação. E ficou escrito que as juntas poderiam, para a conclusão da Estratégia Local de Habitação, fazer 200 apartamentos.
Esses 100 estão concluídos? Estão entregues?
Nós temos neste momento entregues 50 apartamentos e vamos entregar até junho 125 fogos habitacionais que já estão neste momento aprovados e em obra.
A incapacidade do Estado em executar até ao final de 2026 vários projetos de habitação pública obrigaram a uma reprogramação dos fundos do PRR. A Junta de Freguesia de Benfica está a procurar aproveitar isso para investir mais?
Sabemos que o IHRU está a pensar lançar uma medida agora no início de Abril, Maio, para escoar o resto dos montantes do PRR para habitação que estão a anos luz dos famosos 20 e tal mil apartamentos.
Recorde-se que, ao abrigo do PRR, encontrava-se prevista, desde 2021, a construção de cerca de 26 mil fogos para fazer face às situações identificadas de indignidade habitacional no país, num investimento de 1211 milhões de euros a fundo perdido. O atraso no arranque de vários projetos tem obrigado à reprogramação dos fundos.
E nós temos na nossa bolsa – ou seja, temos já candidatados e aprovados, mas sem cabimento – mais 50 apartamentos, que ficaram candidatados e estão aprovados, mas estavam à espera de provimento financeiro. Portanto, com esta medida passam a estar elegíveis e, com isso, iremos rondar os 175 apartamentos.
Para concluir a nossa estratégia, teremos depois [financiamento] já com medidas do Banco Europeu de Investimento, para fazer 110 apartamentos nos terrenos do Casa Pia, que já estão mais ou menos acordados.
Com isso, conseguiremos atingir o nosso objetivo, que era entre 270 a 300 apartamentos públicos em Benfica geridos pela freguesia. Tem sido um processo difícil. As freguesias têm alguns entraves. Do ponto de vista, por exemplo, da obtenção de crédito, o que faz com que tenhamos alguma dificuldade na gestão das obras. Temos tido uma grande compreensão por parte dos empreiteiros, mas ainda agora tivemos um período de quatro meses em que o IHRU não fez um único pagamento de reembolso, o que pressiona a tesouraria sobremaneira. Há duas semanas atrás, tínhamos quatro milhões de euros fora de portas de habitação, e entretanto já entrou uma parte substancial disso e já é gerível.
E estão a ser capazes de cumprir o prazo do PRR, que obriga a que as obras estejam concluídas até 31 deste ano?
Cumprimos todos os prazos do PRR. Todos os apartamentos que propusemos estão em obra, estão em fase terminal. Espero no próximo mês entregar entre maio e junho os dois prédios.
A estratégia de Benfica para a criação de habitação acessível assenta em dois eixos – a construção e a aquisição de fogos no mercado.
A aquisição, com pequenas obras, ou até já com as obras todas feitas.
Como funciona?
Vamos ao mercado, puro e duro, como um privado. Negociamos com as janelas do IHRU, que na altura quando negociámos os apartamentos, o metro quadrado era quatro mil cento e poucos euros – chave na mão, pronto a habitar.
Como é que uma Junta de Freguesia comporta valores atrativos para quem procura vender?
Nós compramos abaixo do valor de referência, por causa da isenção do pagamento de mais-valias de 25%. Isto tem um impacto brutal em quem vende. A medida não é de pagar mais pelo metro quadrado, mas sim de isentar o pagamento de impostos, neste caso da reinvestimento das mais-valias em 25%, que permitiu que as propostas da Junta de Freguesia fossem muito atrativas.
Quantas habitações adquiriu a Junta no mercado?
115. Destas, já atribuímos 30 e perdemos 70, com o tempo que o IHRU demorou a responder às candidaturas. A candidatura foi a 31 de março [de 2024]; as primeiras respostas provisórias chegaram a 24 de novembro e a resposta definitiva em fevereiro de 2025 – e houve muitos privados que não esperaram e perdemos um conjunto de apartamentos que estavam contratualizados.
Chega a ser rentável para quem vende?
Claro, senão não eram vendidos. Suponho que todos os privados que venderam, e que venderam com sorriso nos lábios, não estavam a vender por não ser rentável. Portanto, eu acredito que o facto de muitos deles não serem forçados a fazer o reinvestimento de 25% do valor de venda na próxima compra ou intervenções na sua primeira morada, leva a que estas ofertas do Estado se tornem interessantes. Torna-nos muito competitivos.
Tivemos este efeito, que foi de estabilização e até de baixa do valor de referência das casas [na freguesia], durante três, quatro meses, porque, na prática, exaurimos o mercado quando adquirimos num espaço tão curto, 272 apartamentos.
Como é que se explica que Benfica seja a única freguesia da cidade a tomar a iniciativa de produzir habitação acessível?
É ousadia.
Não temos grandes receios e temos uma visão identidade pública muito virada para o aumento de competências [da Junta] e para aquilo que nos parece o papel de uma freguesia em Lisboa – que é a de ser resolutiva por meios próprios. Não deve estar refém da narrativa de sempre – a de que a freguesia só vai quando a Câmara ou o Governo lhe dá autorização.
Achamos mesmo que as freguesias desta dimensão, que representam o maior nível de confiança dos cidadãos hoje em dia nas instituições públicas, têm que ser resolutivas. Não podemos estar só no lugar do passageiro.
É a primeira vez que uma Junta de Freguesia de Lisboa está a gerir habitação pública, com toda a complexidade que acarreta a gestão do património e de contratos de arrendamento com fregueses – são papéis que sempre estiveram na esfera de ação do Estado e das Câmaras Municipais. Estão preparados para assumir esse papel com os recursos de que a freguesia dispõe atualmente? Como estão a assumir a gestão diária desta operação inédita?
Pegámos em quatro funcionários, cada casa com valências completamente diferentes, e passaram a ser a equipa que faz PRR, candidaturas e reabilitação.
Não precisam de contratar mais recursos humanos?
Para as obras de construção de raiz, contratamos empresas que nos ajudam a fazer os cadernos de encargos, fiscalizam os concursos e que aumentam a nossa capacidade e velocidade de execução inicial. Temos empresas contratadas de fiscalização externa de obras, para nos dar também esta dupla garantia, além das equipas internas. Tudo o resto é feito com a prata da casa.
E na gestão da relação com arrendatários?
A nossa equipa faz a emissão de recibos e pagamentos, faz visitas semestrais.
Já arranjámos emprego a quatro famílias que vieram para [habitações da Junta de] Benfica. Ajudámos na inscrição das crianças no parque escolar local, na integração.
Há aqui também uma premissa de proximidade e temos meios. Uma delas já tem a criança numa creche que a Junta gere. Isto permite-nos dar uma resposta muito para além daquilo que é a simples habitação. É a verdadeira integração de uma família num novo território.
Sente que a Junta tem recursos para aumentar ainda mais a sua oferta de habitação?
Sim. Estamos desejosos que abram novas linhas [de financiamento] para continuarmos a apresentar candidaturas – a máquina está montada neste momento. E, portanto, até aos 300 apartamentos, 300 e pouco, achamos que é aquilo que faz sentido para podermos suprir as perdas [populacionais] de Benfica.
Quais os valores de renda praticados?
As nossas rendas são 420 euros, em média. A renda mais cara foi 630 euros, a mais barata foi de 240 ou 250 euros.
Quando os fundos do PRR para habitação terminarem, no final deste ano, que perspetivas futuras de investimento em habitação sobram à Junta de Freguesia?
Houve uma alteração interessante no Orçamento do Estado deste ano. Pela primeira vez, as Juntas foram equiparadas aos municípios em linhas de financiamento do IHRU.
Isso é interessante, porque permite que, com investimentos que sejam financiados pelo Banco Europeu de Investimento a 80% ou a 90%, uma junta já possa contrair empréstimo e, portanto, com um plano de negócios, suportar com as próprias os 20% ou os 30% [de investimento em habitação] – algo que, até à data, não acontecia.
Vamos manter o nosso foco na questão da habitação, tentando que a própria receita que gera o [o parque habitacional] seja o factor de aumento de resposta. Se abrir uma linha do BEI, mais semelhante ao PRR, em que existe financiamento de 100%, ou perto, mais fácil será o processo.
A Junta de Freguesia de Benfica está também a assumir um papel pioneiro na construção, de raiz, dos seus edifícios habitacionais, escolhendo a construção modular. Como está a ser esta experiência?
Estamos muito satisfeitos, não só com a velocidade. Financeiramente saiu mais barato na casa dos 20%, 30% em cada uma das intervenções. Não porque a tecnologia seja mais barata, mas porque há muito menos recursos humanos em obra e a obra dura menos tempo.
Como é feita em fábrica, há uma standardização de produção que baixa brutalmente desperdícios em obra, ruído em obra e também custos. Percebemos isso, claro.
O prédio que estamos a construir próximo da esquadra da Polícia já veio com as varandas feitas, com os vidros instalados. Vinha com as casas de banho todas montadas. Há um ganho brutal, uma racionalidade brutal em obra.
Não temos, ao longo destes meses todos, uma queixa de ruído em obra. Nos dias de montagem, são oito ou nove homens e uma grua gigante e apertam lá o que têm de apertar.
Frederico Raposo
Nasceu em Lisboa, há 32 anos, mas sempre fez a sua vida à porta da cidade. Raramente lá entrava. Foi quando iniciou a faculdade que começou a viver Lisboa. É uma cidade ainda por concretizar. Mais ou menos como as outras. Sustentável, progressista, com espaço e oportunidade para todas as pessoas – são ideias que moldam o seu passo pelas ruas. A forma como se desloca – quase sempre de bicicleta –, o uso que dá aos espaços, o jornalismo que produz.
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