Este artigo faz parte da investigação Cidades para viver, que junta as redações da Mensagem de Lisboa, em Portugal, e do Slow News, em Itália, num projeto dedicado ao Jornalismo de Soluções com o apoio de Journalismfund Europe.
Rita Varela, 23 anos, vive na Calçada do Combro, em pleno centro de Lisboa. O T1 que aqui encontrou, a um preço abaixo dos atuais valores do mercado, foi motivo suficiente para que se mudasse de imediato para o centro da cidade. É a sexta casa em que vive em Lisboa – até agora sempre em quartos, uma experiência comum à maioria dos estudantes e a muitos jovens trabalhadores.
Mas o que aqui encontra todos os dias tem feito Rita repensar a sua decisão: o movimento constante durante o dia e o barulho durante a noite, dos turistas, nomeadamente do Alojamento Local em cima da sua casa, mas também a falta de comércio básico onde comprar o que precisa para o dia a dia.
A freguesia da Misericórdia foi a que mais perdeu população: 26% em dez anos, entre 2011 e 2021, e foi também onde mais cresceu o mercado do Alojamento Local (AL). Há lojas que desaparecem para dar lugar a hotéis e outras que serviam a população residente e que, ao longo dos últimos anos, reorientaram o seu negócio para o público turista.
Há dois supermercados nas redondezas, sempre cheios, o que já seria desconfortável. Mas um deles, por ser “express”, pratica preços mais elevados, garante a jovem moradora. E no minimercado à porta, os valores são “absurdos”.
No segundo episódio deste trabalho sobre a habitação em Lisboa, procurámos oferecer contexto. Demos conta do impacto que o Alojamento Local teve na perda de população residente – quer por via dos despejos diretos, quer pelos indiretos. Neste terceiro e último episódio, apontamos para as soluções – as já experimentadas com sucesso noutras cidades.
14 anos sem recenseamento comercial
É um cenário que se vive em Lisboa e noutras cidades europeias: os centros das cidades voltaram-se para o turismo e isto mudou o comércio, seja pela falada substituição do comércio tradicional por um comércio mais voltado para este novo público que chega às cidades, seja pelas grandes cadeias que podem pagar preços sempre a subir.
Pedro Guimarães, investigador do Centro de estudos Geográficos (CEG) e professor no Instituto de Geografia e Ordenamento do Território (IGOT) da Universidade de Lisboa, explica o processo de gentrificação que a Calçada do Combro – tal como outros pontos da Baixa – sofreu: “Não se verificou uma diminuição dos estabelecimentos comerciais, o que aconteceu foi uma mudança, e muito rapidamente. O comércio passou a estar orientado para um outro público, e com isto negligencia a população que ainda lá reside.”
E porquê? “Não existem políticas de planeamento comercial. Não há ninguém, nenhuma autoridade ou investigador que saiba o que existe em determinada rua da cidade, e isso é preocupante. Para agirmos, temos de saber o que existe. E hoje não se sabe.”
O recenseamento comercial de Lisboa não é realizado desde 2010, apesar de entre 1991 e 2010 terem sido feitos 14.
Na última recolha de dados do tecido comercial da cidade, foram identificados 17 200 estabelecimentos comerciais, bem como a sua localização e tipologia.
Ao longo dos últimos 14 anos, altura em que o turismo mudou o cenário do centro histórico da cidade, conduzindo a grandes alterações do tecido comercial de Lisboa, a cidade não recolheu dados que permitam avaliar as mudanças e intervir nos desequilíbrios do território. Ou seja, não há controlo, nem intervenção, nem nenhum tipo de planeamento.
No entanto, a CML está a desenvolver um projeto integrado para o comércio na cidade, em colaboração com diferentes setores da atividade empresarial e comercial, bem como da população – estando neste momento a decorrer um inquérito sobre o comércio em Lisboa.
Paris quer “defender os interesses dos habitantes face às forças do mercado”
Mas há uma cidade que, ao contrário de Lisboa, está a tentar travar este cenário: a cidade aposta em várias políticas de planeamento comercial – um tema que é muito pouco falado em Portugal e que se inclui no projeto da Cidade de 15 minutos, um longo plano encabeçado pela Câmara Municipal para manter residentes e lojas tradicionais no centro da cidade. O guru é o famoso urbanista Carlos Moreno.
“É impossível ter uma livraria no XVIº Bairro (perto da Torre Eiffel) o mais caro de Paris. Porque o metro quadrado é muito caro. Não é possível vender livros, precisamos de vender moda, ou ter lojas mais turísticas. Mas para ter um bairro ativo temos de ter estas atividades. A cidade dos 15 minutos passa, por isso, muito por ter uma adaptação do comércio”, dizia Carlos Moreno numa entrevista à Mensagem, em 2021.
“Como é que Paris se mantém Paris? Investindo milhões em habitação pública” resumia o The New York Times, no início do ano.
À Mensagem, o vereador do comércio da CM de Paris, Nicolas Bonnet Oulaldj, explica qual o principal objetivo deste grande plano:
“A nossa prioridade nos bairros afetados pela gentrificação é clara: defender os interesses dos habitantes face às forças do mercado.”
Para tal, o planeamento comercial é considerado fundamental, seguindo uma política de proteção das empresas em vias de extinção e de atração de empresas para as zonas históricas da cidade – onde os valores do metro quadrado são mais elevados, sendo mais difícil garantir a viabilidade de determinados estabelecimentos, essenciais para a população residente.
“Temos um masterplan – uma ferramenta de planeamento urbano muito poderosa para nos guiar as decisões, para desenvolver as lojas que fazem sentido em cada local”, explicava Moreno na entrevista.
Na sequência deste programa, a cidade de Paris instituiu a marca “Fabrique a Paris” – fabricado em Paris. Para estas zonas da cidade, o gabinete do vereador Nicolas Bonnet Ouladj tem-se dedicado a captar negócios nos setores da alimentação saudável e acessível, da reparação e serviços (canalizadores, sapateiros), oferecendo-lhes rendas acessíveis.
A autarquia parisiense é proprietária de 12% das lojas da cidade – são sete mil estabelecimentos comerciais que o município arrenda com valores abaixo do mercado.
Os espaços disponibilizados pelo município e seus parceiros são listados no site da iniciativa municipal Paris Commerce. O objetivo é simples: permitir, por exemplo, que uma padaria que pratique valores acessíveis consiga fixar-se numa zona da cidade gentrificada – ou turistificada – e na qual não seria capaz de comportar os valores praticados no mercado imobiliário especulativo.
Os pedidos de licenciamento são apresentados Paris Commerce, e isso permite que haja uma adaptação das lojas às necessidades reais de cada um dos bairros, “garantindo ao mesmo tempo que os espaços comerciais servem efetivamente os seus residentes”. Neste momento, encontra-se em curso a criação de um site, que será publicado no final do ano, através do qual os comerciantes poderão consultar os locais disponíveis em todo o território e candidatar-se aos locais da sua escolha.
As rendas são fixadas a níveis moderados, geralmente abaixo dos preços do mercado privado. E não há valor de entrada não reembolsável, prática comum no mercado de arrendamento comercial francês – o chamado trespasse.
“Isto permite que os jovens retalhistas iniciem a sua atividade sem se endividarem. É também o que permite que muitas lojas locais continuem a existir num ambiente em que a pressão imobiliária é forte”, explica o vereador de Paris.
“Não arrendamos ao McDonald’s, Burger King ou Sephora”
Para conseguir este equilíbrio entre a preservação do comércio tradicional e, por outro lado, o surgimento de novos negócios, a Câmara Municipal de Paris dispõe de um conjunto de instrumentos para manter os preços dos imóveis e os terrenos sob controlo: entre eles, o Plano Local de Urbanismo (PLU), que proibiu a conversão de espaços comerciais em escritórios, Airbnb’s ou “qualquer outro uso que não sirva o interesse público”, esclarece Nicolas Bonnet Oulaldj.
Neste momento, mais de metade das lojas de Paris estão protegidas, de acordo com a última versão do PLU que está prestes a ir a votos – uma espécie de PDM.
“Não arrendamos ao McDonald’s, ao Burger King ou à Sephora”, diz Nicolas Bonnet-Oulaldj.
Para monitorizar a transformação do comércio, foi também criado um gabinete de estudos urbanos – o Atelier Parisien d’Urbanisme (APUR) que, de três em três anos, faz um levantamento completo do comércio e analisa as principais tendências de crescimento e declínio do setor.
O último estudo, realizado em dezembro de 2023, mostrou que Paris continua a ter uma das maiores densidades de retalho do mundo, com 28 lojas por 1.000 habitantes. E pôs em evidência uma outra curiosidade: Paris é a única grande cidade francesa que mantém um elevado número de livrarias por habitante – uma para cada 1.914 habitantes.
“O objetivo é permitir que os habitantes vivam perto do seu local de trabalho e vice-versa. Trata-se de uma política ambiciosa mas necessária, porque garante a sustentabilidade das actividades económicas locais, respondendo simultaneamente às necessidades dos parisienses.” É a tal cidade de 15 minutos.
“Continuo convencido de que o controlo da terra e da propriedade é essencial para evitar que Paris se torne um lugar onde só os muito ricos podem estabelecer-se”.
Programas para as lojas de Lisboa
Em Lisboa, o cenário é bastante diferente da capital francesa – como todos sabemos. Apesar da Câmara Municipal ser proprietária de 1359 espaços não habitacionais, a realidade é que a grande maioria estão localizados nos bairros envolventes, o que retira ao município capacidade de intervenção comercial no centro histórico.
Ainda assim, para estes bairros, o regulamento municipal de atribuição destes espaços, aprovado em setembro deste ano, prevê o arrendamento das lojas municipais com objetivos idênticos aos de Paris: “Robustecer a vivência nos bairros municipais através da criação de uma dinâmica socioeconómica que permita melhorar a qualidade de vida nos bairros e oferecer, aos residentes, um conjunto de atividades e, ou, de serviços de proximidade nos bairros onde residem”.
Em Portugal, as políticas de planeamento comercial são pouco interventivas e tímidas quando comparadas com as de Paris. Nos anos 90, vigorou um programa de apoio que procurou intervir na modernização do comércio, que, na altura, estava já “desajustado”, diz Pedro Guimarães: o Programa de Apoio à Modernização do Comércio (PROCOM). Um programa que envolveu comerciantes, associações comerciais e Câmaras Municipais, e ao qual as lojas se podiam candidatar, conseguindo financiamento para a modernização.
Há também o programa Lojas com História, criado em 2015, que tem permitido a preservação do comércio dito tradicional. “Investimento público que protege as lojas ditas históricas segundo um conjunto de critérios”, explica Luís Mendes. “Manter esse programa é fundamental. Manter e até expandi-lo, porque protegeu muitas lojas de despejo, quando surgiu a lei de arrendamento de 2012.”
À direita, Luís Mendes. Foto: Líbia Florentino
Ao contrário do que acontece em Paris, este programa não intervém ao nível da atração e fixação de comércio identificado como necessário, mas sim para preservar lojas “como marca identitária da cidade de Lisboa”, lê-se no seu regulamento (disponível aqui, em formato PDF).
O que temos a aprender com Paris?
Em Lisboa, todos os dias continuam a surgir novas lojas – veja-se o exmeplo da Zara no Rossio e a polémica que iniciou sobre se deveria ter sido outra coisa. A maior pressão concentra-se na Baixa, como zona histórica dedicada à atividade turística.
“É a lei do mercado a funcionar, de forma mais ou menos bruta. Se passámos a ter centenas de turistas a circular, é muito apelativo abrir um estabelecimento orientado para esse público”, diz Pedro Guimarães. “O comércio é uma atividade privada. Se não for viável, encerra. Se houver um empresário com mais capacidade económica, vai tentar ocupar aquele lugar. É uma busca pela maior viabilidade económica possível.”
Como resolver este cenário?
“Seria preciso regular o tipo de comércio que poderia existir em determinado espaço. Mas, de facto, não é a tipologia comercial, é mais o público, o produto, e isso é mais difícil”, reflete o investigador. O especialista em comércio urbano questiona se a atual prática de regulação e licenciamento do comércio nas cidades, de “total liberalização”, é “aquela que é desejável”.
Pedro Guimarães defende que essa seria uma orientação a seguir: “Devíamos começar a perceber o que é necessário, mesmo relativamente às tipologias e a regular a abertura, limitar a tipologia. Serão precisos tantos estabelecimentos de souvenirs e bugigangas? Neste momento, assistimos a um processo de clonagem de estabelecimentos comerciais, muitas vezes ao lado uns dos outros, em áreas premium da cidade, onde o arrendamento é extremamente elevado. A regulação é pouco pró-ativa.”
Paris podia, pois, ser um exemplo a seguir?
“Seria uma ideia interessante. Podemos apostar em medidas que iniciem o processo como, por exemplo, incentivar o aparecimento de lojas pop-up de, por exemplo, mercearias, em que fazemos ligação com os abastecedores do comércio alimentar fresco em Lisboa. Anunciávamos essa possibilidade e, quem estivesse interessado, teria um espaço por uma renda reduzida.”
O que é que as lojas têm a ver com a crise da habitação?
Tal como aponta o exemplo de Paris, o comércio é um elemento-chave para manter as pessoas no centro de uma cidade, diz Pedro Guimarães.
“O comércio é mais um bloco na parede que pode estar a impedir o acesso. Alguém que pense em residir no centro da cidade de Lisboa, depara-se com uma série de dificuldades: para além do preço, vai ter dificuldade em aceder ao transporte individual. E um tecido comercial que não apela”.
Luís Mendes, também investigador do CEG e do Instituto de Gestão e de Ordenamento do Território (IGOT), partilha esta visão, dando importância ao planeamento comercial como ferramenta para fixar a população local em territórios turistificados.
O planeamento comercial pode contribuir para estancar a “fortíssima tendência” do centro histórico de Lisboa a que Luís Mendes se refere como uma “sangria demográfica”. , mas o investigador considera que terão de ser várias as políticas a contribuir, em simultâneo, para isso.
Exemplo disso, explica, são a aposta no reforço do parque habitacional público, a aposta nas cooperativas de habitação e o fim da alienação de património e fogos habitacionais públicos, como a Mensagem mostrou ter vindo a acontecer nos bairros municipais de Lisboa ao longo das últimas décadas. Ou o cancelamento das unidades de Alojamento Local em prédios com licença de habitação, à semelhança do que irá acontecer em Barcelona e num bairro de Budapeste.
Na série cIDADES PARA vIVER:
Ana da Cunha
Nasceu no Porto, há 28 anos, mas desde 2019 que faz do Alfa Pendular a sua casa. Em Lisboa, descobriu o amor às histórias, ouvindo-as e contando-as na Avenida de Berna, na Universidade Nova de Lisboa.
✉ ana.cunha@amensagem.pt
Frederico Raposo
Nasceu em Lisboa, há 32 anos, mas sempre fez a sua vida à porta da cidade. Raramente lá entrava. Foi quando iniciou a faculdade que começou a viver Lisboa. É uma cidade ainda por concretizar. Mais ou menos como as outras. Sustentável, progressista, com espaço e oportunidade para todas as pessoas – são ideias que moldam o seu passo pelas ruas. A forma como se desloca – quase sempre de bicicleta –, o uso que dá aos espaços, o jornalismo que produz.
✉ frederico.raposo@amensagem.pt
As lojas com história só têm proteção da renda por cinco anos. Depois os senhorios aumentam sem qualquer control.
A Camara municipal.de Lisboa ” vende” a cidade sem ter a minima consideração ou respeito pelos habiyantes. A poluição visual com os novos placares de anuncios colocados nos passeios em cada esquina de todas as ruas na zona das avenidas novas é desagradável e torna a circulação dificil. Os enormes anuncios dos partidos no Saldanha e no Campo Pequeno , são outro exemplo.
Mas quem se preocupa com a poluição visual.??? O bem estar é considerado um luxo e não rende .
O comércio mais tradicional e adaptado às características da cidade, tem vindo a sofrer o mesmo que as pessoas, que são escorraçadas pela especulação imobiliária. Sendo o planeamento urbano uma atividade permanente, são necessários recenseamentos comerciais mais frequentes, a fim de monitorizar as dinâmicas constantes. O arrendamento acessível (e outras formas de habitação pública), bem como as cooperativas de habitação estão muitíssimo aquém do necessário. O património público é consideravelmente abundante, sendo passível de conversão, combinando as funções habitacionais, serviços e comércio local diversificados e espaço para associações. Veja-se como exemplo o quarteirão traseiro ao Espaço Baldaya (espaço cultura da JF Benfica), com um conjunto de edifícios em ruinas, que deveria ser revitalizado. Resumidamente, as politicas de habitação acessível têm de integrar politicas de proteção e revitalização do comércio tradicional.