Ricardo Correia tinha meses quando veio viver com os pais para uma casa municipal no Bairro do Condado, em Chelas. Hoje, nesse prédio onde ainda vive, já só restam três casas municipais. As restantes, incluindo a dele, foram compradas por quem lá vivia.
Assim acontece em todo o bairro: ao longo das últimas três décadas, a Câmara Municipal de Lisboa vendeu, ao abrigo do estipulado nos contratos municipais, 35,9% das habitações que detinha na freguesia de Marvila (a que pertence Chelas) aos seus inquilinos. E este é um dos dedos que se apontam na atual crise da habitação em Lisboa.
É uma questão polémica que divide os que defendem o direito à propriedade daqueles que habitam estas casas e os que acham que o Estado, nas suas variadas formas, deve ter casas na sua posse que lhe permitam agir no mercado da habitação – contas feitas: se cada uma destas habitações alienadas (vendidas aos inquilinos municipais) em Marvila regressasse à propriedade da cidade, o parque municipal de habitação cresceria imediatamente 12%.
Em alguns bairros municipais de Chelas, a percentagem de fogos habitacionais alienados ultrapassa os 80%, como no Condado Antigo – 82,4% ou no Bairro das Amendoeiras/Zona I, com 70%. Nos bairros Prodac Sul e Prodac Norte são 70%, mas aqui a situação é diferente, uma vez que as casas foram autoconstruídas pelos moradores.
O que está previsto nos contratos municipais?
Em Chelas, grande parte das construções são propriedade municipal – e algumas, também, de cooperativas. A freguesia tem hoje 21,3% (o que representa 1/5) de todas as habitações municipais – que são 23 557, no total da cidade. Mas, durante os últimos 30 anos, os contratos municipais previram a sistemática venda das casas aos seus inquilinos.
E este número foi reduzindo.
A alienação de fogos municipais, prevista em contrato, realizava-se entre CML e os inquilinos interessados, sendo comuns valores muito abaixo do mercado – entre 20 a 30 mil euros.
O que este documento, o Regulamento do Património Imobiliário do município, determina é que as casas não podem ser vendidas no mercado livre (a isto chama-se “o ónus da inalienabilidade”) durante um período de dez anos (com variações).
Mas, depois deste período, a venda torna-se livre.
E é isso que está a acontecer.
Quanto aumentaram as casas em Marvila e Chelas?
Chelas começa a assistir a este fenómeno: o aumento dos preços. Ainda que lentamente, os milhares de fogos já alienados nos bairros municipais vão entrando no mercado imobiliário, a preços crescentes, com mais valias que podem aproximar-se dos 1000% e contribuindo para a intensificação da crise da habitação em Lisboa. Quer isto dizer que casas que a Câmara vendeu por 30 mil ou 40 mil euros aparecem hoje para venda a 200 mil euros.
A tendência, em Marvila – a freguesia de que faz parte Chelas – é de valorização imobiliária, segundo o portal Confidencial Imobiliário que fala mesmo na aproximação dos valores do mercado imobiliário entre esta freguesia e as restantes freguesias da cidade.
Apesar de ainda ser uma das freguesias da cidade com os preços de venda por metro quadrado mais baixos e cerca de 20% abaixo da média da cidade, em Marvila o preço da habitação cresce a um ritmo mais rápido do que na média do município. Enquanto em toda a Lisboa os valores das transações imobiliárias na cidade cresceram 19% entre 2019 e 2023, na freguesia de Marvila o crescimento foi de 44%. Isto inclui algumas construções novas, segundo a análise do portal.
É “uma das freguesias de Lisboa onde os valores de transação apresentam uma evolução mais robusta nos últimos anos”, diz a publicação.
Ricardo Correia iniciou e concluiu o processo de compra da sua casa em 2022. Diz que tenciona ficar no Bairro do Condado, também conhecido por Zona J, mas nem todos os que como ele passaram de inquilinos a proprietários pensam assim, com a especulação imobiliária a atingir a zona de Chelas, e a tentação de vender a casa pelos valores do mercado atual a tornar-se irresistível.
No Bairro da Flamenga, Ana Lopes, que também comprou à Câmara a sua casa, admite, quando lhe perguntamos se sente a tentação de vender a casa dela: “Quem sabe, talvez um dia…”
Para muitos, o valor pelo qual é possível vender permitir-lhes-ia, por exemplo, regressar à terra natal e comprar uma casa melhor – uma história que é repetida por moradores e especialistas.
A polémica das alienações
Além do aumento dos preços de acordo com o mercado, as políticas de alienação levam a que a cidade perca grande capacidade de resposta à crise da habitação. “A alienação não é positiva no contexto em que estamos a viver”, diz Luís Mendes, investigador do Centro de Estudos Geográficos (CEG). “Enfraquece o peso que o poder público tem ao nível da propriedade, quando devia fazer-se o contrário”.
E sublinha ainda que “as câmaras municipais têm o dever de mobilizar não só terrenos, mas também a sua propriedade construída para fazer face a esta crise e para combater a precariedade habitacional”. “Para isso, têm que ter na sua posse o máximo de propriedades de domínio público que conseguirem”, remata.
Estas políticas sempre estiveram muito ligadas à cultura enraizada em Portugal: a da propriedade.
“É uma cultura que tem razões profundas”, diz Paula Marques, vereadora dos Cidadãos de Lisboa na Câmara Municipal de Lisboa, e ex-vereadora da Habitação no mandato anterior. “Tem a ver com a ideia de eu ter um bem e de o poder deixar a terceiros” – que é uma das principais, senão únicas, formas de enriquecimento em Portugal. E muito presente nas populações mais rurais, que são as que se instalaram nos bairros sociais de Chelas.
Durante anos, enquanto a crise da habitação não ensombrou a vida em Portugal, estas políticas estiveram no território. As alienações estavam programadas e acordadas em contrato.
A programação estabelecia os lotes que podiam ser alienados e, a partir desse momento, os residentes nesses prédios podiam decidir avançar para a compra, desde que preenchessem um conjunto de requisitos, como apresentar a situação habitacional regularizada no imóvel há mais de um ano, como se explica no Regulamento do Património Imobiliário da CML.
Os valores praticados nas alienações, sempre muito abaixo dos valores de mercado, encontram-se tabelados e apresentam fatores de redução proporcionais à idade dos beneficiários e ao número de anos que cada morador permaneceu no contrato de arrendamento com o município. As diretrizes foram sofrendo alterações ao longo do tempo e houve alturas em que só foi possível alienar frações se uma percentagem do edifício fosse já privada.
Em 2014, sentindo-se já prenúncios da crise da habitação, o executivo de António Costa optou por suspender novas alienações, sem prejuízo das programações já aprovadas em 2010, 2011 e 2012.
“Estávamos num processo político de necessidade de aumentar o stock de habitação pública, e havia património público a entrar no mercado especulativo”, diz Paula Marques.
A suspensão das novas alienações gerou a polémica óbvia, com queixas de moradores que se sentiam injustiçados. Uma publicação de Facebook num grupo de Chelas, mostra como os moradores que não conseguiram comprar as suas habitações, por não terem integrado as programações de alienações anuais, expressaram o seu descontentamento.
Em 2022, introduz-se uma outra alteração na política de alienação.
O executivo de Carlos Moedas aprovou a alienação de 40 fogos, de acordo com uma proposta subscrita pelo vice-presidente Filipe Anacoreta Correia e pela vereadora da habitação Filipa Roseta que, conforme escrevia o jornal Público, pretendia “promover a qualidade de vida, a integração social e a autonomia das populações residentes, tornando os bairros geridos, nas vertentes social, patrimonial e financeira, em unidades sustentáveis e com forte sentimento de pertença”.
Esta proposta levantou discussão entre as forças políticas. E, por isso, pouco tempo depois, a Câmara Municipal aprovava uma proposta do PCP com os votos contra do PSD-CDS-PP, que revogava as alienações de frações nos bairros municipais e suspendia o lançamento de qualquer novo processo, sem prejuízo dos procedimentos em curso.
Ana Jara, vereadora na Câmara Municipal de Lisboa, afirma que “na equação de crise de habitação em Lisboa, as alienações não fazem sentido”.
A vereadora do PCP, que apresentou a proposta aprovada em 2022 para a revogação das deliberações de programação de alienações, acrescenta ainda que o interesse do município deve ser “não só não alienar, como acrescer ao parque habitacional e acrescer novos fogos aos bairros municipais”.
Na altura, Paula Marques apelidou a política de alienações de “perversa”, ao promover a redução do número de casas públicas e ao “agravar a já extrema dificuldade” em intervir no mercado da habitação.
Para muitos, a expectativa de comprar a sua habitação esvaía-se outra vez.
Recentemente, numa reunião pública da Câmara Municipal, um munícipe, Henrique Farinha, questionou o porquê da suspensão das alienações, quando, no prédio onde vive, 50% dos lotes já estariam alienados. O munícipe denunciou ainda um conjunto de problemas em relação ao isolamento térmico da casa onde vive, problema que diz ser capaz de resolver caso lhe fosse possibilitada a compra da habitação.
A sua intervenção levantou novamente discussão entre os vereadores, com a oposição a afirmar que a política de alienações foi “um erro” e que em causa estaria a falta de investimento municipal na reabilitação do parque habitacional e, em concreto, no conforto térmico nos fogos municipais.
“Custou-me dar mais de 100 mil euros por uma casa em Chelas”
Mesmo apesar da especulação de preços, hoje, nos bairros que eram apenas municipais de Chelas, ainda se vão encontrando casas a preços mais em conta… Preços de antigamente. Para muitos, esta é das poucas zonas onde ainda é possível comprar casa em Lisboa.
Foi o caso de Fernando Gomes, tatuador, que comprou casa no Bairro das Amendoeiras, em Chelas. A zona é-lhe querida por aqui ter crescido. Mas, na altura, surpreendeu-se com o valor que lhe pediram por uma casa que fora em tempos habitação municipal: “Custou-me muito dar 170 mil euros por esta casa. Eu conheço estes prédios, andava por aqui em miúdo. Esta casa foi vendida aos arrendatários iniciais por 30 e tal mil.”
No bairro onde Fernando agora vive, foram alienadas 407 das 556 habitações municipais, 73,2% do total.
A Câmara Municipal pode ainda exercer o direito de preferência quando estas casas são postas à venda no mercado, mas a própria afirma não ter conhecimento de que tal alguma vez tenha acontecido. E revela não ter planos para o fazer no futuro.
Apesar disto, o Regulamento do Património Imobiliário do município, no seu artigo 15.º, prevê que as receitas provenientes de alienações possam ser utilizadas na aquisição de novos imóveis:
Mesmo nos bairros de Chelas em que a política de alienação tem menos expressão, como no Bairro do Armador – com apenas 27,4% de habitações alienadas – é possível encontrar à venda várias antigas habitações municipais.
Como o T2 que Teresa Morte, 49 anos, analista de conteúdos, comprou no bairro por um valor entre os 150 e os 200 mil euros.
“Os preços eram incomportáveis noutros sítios, sim”, admite, reproduzindo os preconceitos para com o bairro onde agora mora, apesar de dizer que não os tinha, por não ser de Lisboa: “Se me perguntarem que sítio de Lisboa escolheria para viver, obviamente não era Chelas.”
Quando andava à procura de casa, Teresa visitou quatro outros apartamentos, todos em Marvila. E mudou-se para o do Bairro do Armador porque preenchia quase todos os seus requisitos: a proximidade ao metro, o estado de conservação, as divisões e a vista, desafogada. E a verdade é que, dois anos depois, não se arrepende da decisão.
A experiência no bairro tem sido positiva, garante, denunciando apenas alguma falta de manutenção do prédio.
Este foi, aliás, um dos principais problemas de uma manutenção comum dos prédios, feita a meias entre os novos proprietários e a CML: nem sempre corria bem, sobretudo quando os proprietários não tinham recursos financeiros para tal.
“As pessoas passavam a ter que responder pela permilagem dos espaços comuns, dos telhados, dos elevadores, e muitas vezes acontecia as pessoas adquirirem a casa e depois recorrerem à Câmara para as obras necessárias”, explica a vereadora Paula Marques. Quando a propriedade é detida a 100% pelo município, é a autarquia – através da Gebalis, a empresa pública que gere os bairros camarários – a responsável única pelas obras de manutenção dos espaços comuns dos edifícios.
Depois da alienação, a gentrificação?
Estará agora a acontecer aquilo que o investigador do Centro de Estudos Geográficos (CEG), Luís Mendes, previa? A alienação como “a primeira fase da gentrificação” dos territórios.
E não foi por falta de aviso: numa entrevista que deu ao jornal O Corvo, em 2016, o investigador considerava que algumas zonas da cidade, como a Mouraria, Intendente e Anjos começavam a tornar-se numa “nova fronteira de interesse para o capital imobiliário”.
Na altura, muitos se riram, conta. A crise da habitação ainda não se tinha instalado e os territórios que mais sofriam com o processo de turistificação estavam ainda circunscritos à zona histórica da cidade – a Alfama, ao Bairro Alto, ou a Santa Catarina.
Oito anos depois, tudo mudou.
“O que nos diz a teoria – e a teoria está comprovada com casos práticos – é que quando há desvalorização da propriedade, há atração de investimento imobiliário – isto na continuidade territorial de territórios que já foram esgotados”. A turistificação – e, logo depois, a crise habitacional – não tardaram depois em chegar também à freguesia de Arroios e a quase todas as outras freguesias da cidade.
Ana Jara “teme” que a propriedade que foi construída “com propósitos e fins sociais caia nas mãos do mercado e sirva para adensar a especulação imobiliária”. Sobretudo em frentes imobiliárias de territórios como Chelas, há muito marcadas pela habitação pública e que “estavam outrora protegidas”.
Luís Mendes conclui que os milhares de fogos já alienados pela cidade – centenas só nos bairros municipais de Chelas – “vão fazer muita falta no futuro”, reconhecendo, no entanto, que já se “travou bastante esta tendência de alienação de propriedade pública”.
E lá fora?
No ano passado, o artigo Have Low-Income Households been failed by the sale of social housing?, publicado na publicação científica Metropolitics, avaliava como a venda de habitação municipal em três países (Alemanha, Holanda e Reino Unido) dificultou o acesso à habitação às famílias mais carenciadas.
No Reino Unido, por exemplo, o “direito à propriedade” levou à possibilidade de os arrendatários de habitação municipal a comprarem a preços abaixo do mercado. Aqui, o impacto da política de alienações foi estrondoso. Se nos anos 1970 os governos locais detinham 5 milhões de habitações municipais, trinta e cinco anos depois, o número reduziu para 2,6 milhões.
Entretanto, 30 a 40% das casas adquiridas pelos arrendatários terão sido postas no mercado privado, com rendas muito superiores às sociais. Embora tenha havido benefícios para os arrendatários que as compraram e para os governos locais, o parque habitacional público sofreu, argumentam os autores.
“Quer na Alemanha, quer no Reino Unido, a redução do parque habitacional, combinada com o aumento de preços, tornou mais difícil que as populações acedessem à habitação municipal”, conclui o artigo.
O que se vive em Lisboa não é um fenómeno isolado – é uma situação que se repete noutros países europeus. Luís Mendes considera mesmo que neste momento se trata de “uma das frentes de gentrificação mais importantes da Europa”.
Esta reportagem faz parte do Projeto Narrativas. Saiba mais aqui
Ana da Cunha
Nasceu no Porto, há 28 anos, mas desde 2019 que faz do Alfa Pendular a sua casa. Em Lisboa, descobriu o amor às histórias, ouvindo-as e contando-as na Avenida de Berna, na Universidade Nova de Lisboa.
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Frederico Raposo
Nasceu em Lisboa, há 32 anos, mas sempre fez a sua vida à porta da cidade. Raramente lá entrava. Foi quando iniciou a faculdade que começou a viver Lisboa. É uma cidade ainda por concretizar. Mais ou menos como as outras. Sustentável, progressista, com espaço e oportunidade para todas as pessoas – são ideias que moldam o seu passo pelas ruas. A forma como se desloca – quase sempre de bicicleta –, o uso que dá aos espaços, o jornalismo que produz.
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