Este artigo faz parte da investigação Cidades para viver (Housing Cities), que junta as redações do Slow News, em Itália e a Mensagem de Lisboa, num projeto dedicado ao Jornalismo de Soluções relacionado com a habitação com o apoio de Journalismfund Europe.
Lisboa sempre foi um lugar de chegadas e partidas. Cidade cosmopolita há séculos. Hoje, este cosmopolitismo está marcado nos prédios, também, sobretudo no centro da cidade, nas placas que anunciam: “AL” (Alojamento Local). É uma espécie de marca de água de um movimento que tem pouco mais de dez anos. Dez anos que contam uma profunda transformação em Lisboa.
Uma história que começa há bem mais tempo. Há quem ainda se lembre de uma Baixa abandonada, sem a vida que hoje lhe conhecemos. Foi assim até que a nova lei do arrendamento, em 2012, fruto de regras europeias e da intervenção da troika em Portugal, ter interrompido o congelamento das rendas – sobretudo no centro.
Conhecida como “lei Cristas” – por causa da ministra do governo de Passos Coelho que a cunhou, Assunção Cristas, do CDS-PP – esta lei mudaria o panorama da cidade. E foi esta lei que permitiu também a emergência da nova dinâmica do Alojamento Local – uma vez que foi concomitante com o crescimento e a forte aposta no turismo, nomeadamente durante o mandato de António Costa.
“Os proprietários apostaram no arrendamento de curta-duração. Há uns anos, quando as rendas ainda eram muito baixas, o AL já rendia cerca de 2 mil euros por mês”, diz Luís Mendes, investigador do Centro de Estudos Geográficos (CEG).
“Ou seja, qualquer proprietário faria essa escolha racional, e isso gerou despejos, e alterou o tecido social e demográfico desses bairros.”
Resultado: entre 2014 e 2018, o Alojamento Local (AL) cresceu aproximadamente 100% ao ano em Lisboa, com especial incidência nas freguesias da Misericórdia e em Santa Maria Maior.
A isto acrescentou-se mais um dado, para uma tempestade perfeita: a partir de 2008 Portugal começou a fazer parte do mercado imobiliário global. Para combater a enorme crise, tomaram-se medidas para atrair investidores imobiliários através de programas específicos e benefícios fiscais – como os vistos Gold.
“Muitas casas foram compradas por fundos de investimento e as pessoas despejadas”, diz Agustín Cocola-Gant, investigador do Instituto de Geografia e do Ordenamento do Território (IGOT).
A emergência do AL, os despejos… … e os desalojamentos indiretos
O aumento dos AL conduziu a uma alteração até então desconhecida: prédios e apartamentos com licença de habitação eram, de repente, transformados em negócios turísticos, sendo-lhes atribuída licença de Alojamento Local.
Perdia-se, assim a função social da habitação. Onde antes a cidade tinha casas e viviam pessoas, nasciam agora alojamentos turísticos. No entanto, para os que ficaram, a vida também mudou. E, para muitos, a transformação do seu bairro poderá ter levado ao que Luís Mendes chama “desalojamento indireto”.
“Tudo o que tem que ver com a rede social, o habitat, o direito à habitação (o direito a sermos servidos por comércio, serviços, transportes, cultura, espaços verdes), foi fortemente afetado.”
Perderam-se redes de vizinhança e o comércio de proximidade muitas vezes foi substituído por um comércio mais sofisticado, orientado para os turistas. “Há impactos diretos na oferta cultural, na vivência do espaço público”, resume Luís Mendes.
Sobre “as pessoas que ficam, temos de ter em conta que na sua maioria são pessoas idosas, muito vulneráveis, e com poucos recursos”, começa por explicar Agustín Cocola-Gant. “O que se está a verificar não é só perda de qualidade de vida, mas também de saúde mental.”
Deixou de haver um “uso misto” no centro da cidade. “As infraestruturas desapareceram. Aqui, o problema é: De quem é a cidade? Quem cuida a cidade?”.
O AL e a perda de população
Todos os dados indicam que o crescimento do AL levou à expulsão de residentes dos seus bairros. É o que indicam os Censos de 2021. Nas freguesias do Centro Histórico – Misericórdia, Santa Maria Maior, São Vicente e Santo António -, onde se verificara a proliferação dos AL – a cidade perdeu mais de oito mil residentes num período de dez anos.
Em Santa Maria Maior, a perda da população foi acompanhada pela diminuição acentuada do número de alojamentos familiares clássicos. Ao longo de uma década, este tipo de alojamentos passou de 10776 para 7698, uma descida superior a 28%. Na Misericórdia, o número de alojamentos familiares teve uma variação negativa de, aproximadamente, 18%, passando dos 10555, em 2011, para os 8660, em 2021.
“Com a saída dos Censos 2021, toda a perceção que nós tínhamos empírica, meramente sensorial, de que havia uma relação entre AL e a perda de habitantes tornou-se claramente óbvia”, resume Luís Mendes. “As freguesias mais afetadas pelo AL são as que perdem mais população, e esta é uma tendência de sangria demográfica, de despovoamento.”
O AL e a subida dos preços
Mas será que o despovoamento e a ocupação do território por alojamentos turísticos contribuiu para a subida dos preços na habitação em Lisboa?
“É fácil perceber que há de facto uma relação direta, porque o AL é o uso turístico de um fogo habitacional que está licenciado para ser morado, habitado”, diz Luís Mendes. “Vai estrangular a oferta, é inevitável que vá indiretamente levar à subida dos preços.”
Não sendo o único fator, com os fundos transacionais de investimento, os Golden visas, os residentes não habituais e o mercado de arrendamento especulativo a fazerem também parte da equação, há provas de que o aumento de AL se relaciona com a subida dos preços da habitação.
No ano de 2018, a Assembleia Municipal de Lisboa aprovou a criação de zonas de contenção ao AL. Bairro Alto/Madragoa, Castelo/Alfama/Mouraria, Colina de Santana, Baixa, Avenida da Liberdade/Avenida da República/Avenida Almirante Reis foram constituídas zonas de contenção absoluta – onde, por haver um rácio entre estabelecimentos de alojamento local e número de fogos de habitação igual ou superior a 20%, não poderiam ser atribuídas licenças para AL.
“Quando são implementadas essas zonas de contenção, surgem estudos que mostram que, nessas zonas, o preço da habitação desceu 9%”, diz Agustín Cocola-Gant.
Durante a pandemia verificou-se o mesmo: quando centenas de AL foram retirados de plataformas de arrendamento de curta duração e foram colocados no mercado de arrendamento de média e longa duração, houve um recuo no valor das rendas de 16,8% no final de 2020, face a valores de 2019, fazendo as rendas regressar a valores de 2017, segundo números revelados pelo portal Confidencial Imobiliário.
O Movimento Referendo pela Habitação
A implementação de zonas de contenção foi uma medida que pecou por tardia? “O grande problema da zona de contenção é que chega muito tarde, não há nenhum mecanismo que diga o que fazer para que estes bairros desçam este rácio. É um absurdo da política pública”, denuncia Agustín Cocola-Gant.
Luís Mendes é da mesma opinião: “Foi uma medida importante, mas tardia, porque em 2017 já havia imensos movimentos sociais e uma ampla agenda de opinião pública que alertava para a necessidade de se controlar o AL.”
Foi neste contexto que surgiu o Movimento Referendo pela Habitação (MRH), um movimento de Lisboa que pretende implementar um referendo local pelo direito a habitar a cidade. Partindo da deliberação do Supremo Tribunal de Justiça em 2022, segundo a qual as casas destinadas à habitação serviam para ser habitadas e não para a exploração de alojamento local, o movimento pretende levar duas perguntas a referendo:
Concorda em alterar o Regulamento Municipal do Alojamento Local no sentido de a Câmara Municipal de Lisboa, no prazo de 180 dias, ordenar o cancelamento dos alojamentos locais registados em imóveis destinados a habitação?
Concorda em alterar o Regulamento Municipal do Alojamento Local para que deixem de ser permitidos alojamentos locais em imóveis destinados a habitação?
Com o referendo local – que, a realizar-se, será o primeiro de sempre em Lisboa – o movimento pretende o cancelamento das unidades de AL atualmente existentes em prédios habitacionais, devolvendo-os à sua função social de habitação.
Agustín resume o impacto que o referendo poderá ter: “Imaginemos que 3 mil, 4 mil, 8 mil AL passam para o mercado de arrendamento num período curto, o preço do mercado de arrendamento e de compra desce. Esta é uma mensagem muito importante para os investidores que querem depositar capital em Lisboa.”
Ana da Cunha
Nasceu no Porto, há 28 anos, mas desde 2019 que faz do Alfa Pendular a sua casa. Em Lisboa, descobriu o amor às histórias, ouvindo-as e contando-as na Avenida de Berna, na Universidade Nova de Lisboa.
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Nasceu em Lisboa, há 32 anos, mas sempre fez a sua vida à porta da cidade. Raramente lá entrava. Foi quando iniciou a faculdade que começou a viver Lisboa. É uma cidade ainda por concretizar. Mais ou menos como as outras. Sustentável, progressista, com espaço e oportunidade para todas as pessoas – são ideias que moldam o seu passo pelas ruas. A forma como se desloca – quase sempre de bicicleta –, o uso que dá aos espaços, o jornalismo que produz.
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As estatísticas servem para o que quisermos. Está-se a fazer uma correlação sem ter em conta outras variáveis e a imputar aos privados a função social do estado. É abusivo implicar diretamente o AL, até porque mencionam que os bairros estavam cheios de idosos, estavam abandonados. Também o AL passou a ser rendimento de algumas famílias.
Esquecem se de falar no nível de construção que é muito mais baixo que há alguns anos, diminuindo a oferta habitacional.
Assim não me parece um artigo isento.
Subscrevo.o que acima é escrito, culpa-se o alojamento local culpa-se os vistos Gold e os nómadas digitais como estando na origem do problema.
Que dizem os jornalistas acerca do abandono do centro das cidades das habitações insalubres existentes em que se vivia nos centros históricos, do congelamento de rendas durante décadas de proprietários que passavam dificuldades que recebiam rendas miseráveis. Quem recuperou os centros das cidades não foi o governo foram os privados. A esquerda controla a imprensa e persegue continuamente quem investe cria emprego, sonha poder expropriar, alugar coercivamente, limitar, onerar com mais taxas e taxinhas quem tenta rentabilizar o que investiu, em substituição de um estado gordo despediste que nada faz para além de promessas sempre dúbias que acabo por sucessivamente alterar sem nada concretizar.
Não são as casas que estão caras. São os salários que são miseráveis. 23% do valor total de uma casa é IVA + o IMT + 6,5%, + IS + custos de notariado.para não falar de todos os custos das licenças de construção e taxas camarárias. Só aqui tomando como valor de venda uma casa de 100,000 aproximadamente 40% deste valor são impostos. Mas disso fala-se pouco ou não se fala. É mais fácil falar de especulação ou , lucros excessivos. Baixar impostos é que não.
Exemplo perfeito de viés, parte-se de uma premissa (o AL é o problema) e estabelece-se uma correlação para o provar sem ter o cuidado de aprofundar o contexto. Qualquer lisboeta que conheça bem a cidade nos últimos 40 anos sabe que aquilo que chamam “centro histórico” eram freguesias onde ninguém queria viver, e é fácil entender porquê: em Santa Maria Maior metade das casas estavam devolutas, e da metade remanescente metade (ou seja 25%) não tinham condições mínimas de habitabilidade. Quem tenha entrado naquelas casas (e eu entrei em muitas dezenas, por motivos profissionais, no pós-crise financeira) só pode sentir vergonha por haver quem viva assim em Lisboa, e com rendas congeladas há décadas as coisas nunca mudariam, mas não há como haver recuperação mantendo rendas de 50 euros. O verdadeiro problema não é o AL, é o défice de oferta, o artigo claramente até refere isso mas cai no preconceito comum de culpar os donos das casas, ignorando que do labirinto de leis e regulamentos à total incompetência do Estado, a nível central e local (o anterior presidente da CML prometeu em duas campanhas seguidas milhares de fogos e não conseguiu entregar sequer dezenas), para criar mais oferta, culpar o alojamento local pela falta de oferta é como culpar o médico por deixar morrer alguém que sofreu um acidente rodoviário, ignorando a existência do condutor do carro carro. E já nem vale a pena falar de tratar o AL, que muitas vezes rentabiliza a propriedade de quem tem um ou dois apartamentos, e alimenta muitos pequenos negócios, mas ignorar a construção indiscriminada de hotéis que ocupam edifícios e quarteirões inteiros…
Tenho uma visão diferente dos efeitos do AL.
O AL traz recursos para o país, alimenta muitas famílias pobres que precisam de comida na mesa (pessoal de limpeza, eletricistas, canalizadores, construção, reparação, restaurantes, etc.). Quem luta contra o AL prejudica muita gente por tirar comida da sua mesa. Podemos dizer que se trata de uma atitude criminosa porque traz fome para muita gente.
É impossível haver casas para toda a gente que quer viver em Lisboa. A solução passa por alargar a cidade e criar transporte público eficiente e acessível que permita às pessoas deslocarem-se rapidamente entre o centro da cidade e os arredores.
A procura de casa em Portugal vai continuar a aumentar porque há muita gente por esse mundo fora que gostava de comprar casa num país seguro com clima agradável. Diz-se que Cristiano Ronaldo já ultrapassou os mil milhões de seguidores, isto quer dizer que um em cada oito cidadãos do mundo é um potencial comprador de casa no país de Ronaldo.
A única hipótese de resolver o problema da habitação é construir mais casas para responder à enorme pressão da procura que vem do mundo.
Os esquemas usados contra o AL só prejudicam os Portugueses em benefício dos estrangeiros porque incentivam o aumento da procura vinda de fora com a redução de preços contra os proprietários. Trata-se de uma grande injustiça para os Portugueses!
Estou em crer que a maioria dos comentários a favor do AL vem de pessoas que, legitimamente, têm interesses comerciais no setor. Argumentar que a inversão do despovoamento dos centros da cidade foi feito pelo AL, que para além de expulsar os residentes de dão caráter ao burgo descaracteriza, pela uniformização, os aspetos que atraem os passantes sem que estes sejam “ocupas”, é entender pouco a vida da cidade ou intencionalmente remeter o assunto para o mero comércio.
O AL entrou em força em Portugal há 10 anos. Noutras paragens/cidades onde já existe há 30 anos estão a reverter fortemente a existência do AL e não será por certo por considerações meramente filosóficas mas porque é entendido e assumido o prejuízo comum desta situação nos múltiplos aspetos da vida dos cidadãos. Vai trazer contrariedades para os detentores dos referidos alojamentos? Pois vai mas o interesse coletivo tem de se sobrepor ao individual e sabemos bem que há boas alternativas para a ocupação/arrendamento sem por em causa a justa remuneração do investimento.