Pedro Sarmento acabou de criar a Fundação Âncora que pretende intervir num mercado altamente aquecido, o da habitação, e baixar a temperatura através do sistema filantrópico. Anuncia-se como “um sistema permanente de habitação acessível para a classe média profissional em Portugal, construído em parceria com municípios, faróis locais e o setor privado.” Uma fundação que levanta capital, organiza a construção, e gere os imóveis, mas sempre no sentido da utilidade pública, aos preços de custo, e sem lucro. “A ideia é que Imóveis que nunca serão vendidos. Rendas indexadas ao custo real. Raízes para quem faz a cidade funcionar.” Será possível, ainda sonhar?
Episódio da Série Lisboa 2030, Cidade do Futuro, com o apoio da Google.
Ouça aqui o episódio:
Ou leia aqui a entrevista:
Pedro, como é que será o futuro da cidade, na habitação?
A cidade vai ser um hub em termos de mobilidade. Até agora vimos a parte habitacional em termos de quem tem capacidade para lá viver, quando deveríamos ver como infraestrutura de habitação e, portanto, quem faz a cidade ativa tem que ter capacidade para lá viver.
Até agora, víamos uma casa como sendo para sempre, como antigamente víamos os empregos. As pessoas tinham um emprego para a vida – e nós podemos ter um bairro para a vida, mas não a mesma casa para a vida.
Se eu vivo sozinho posso viver num estúdio, mas depois arranjo uma namorada e queremos um T1, ou vamos ter filhos e precisamos de um T2, ou mudamos de emprego e queremos ir para o outro lado da cidade… Ou fico viúvo, os filhos não estão em casa e posso diminuir, mas eu quero ficar no mesmo bairro. Portanto, existe esta mobilidade.
E, portanto, o tema da vizinhança é das coisas mais importantes, mas temos que criar esta mobilidade em termos de permitir às pessoas ter uma evolução.
Como é que se cria essa mobilidade, tendo em conta que as casas são cada vez menos um sítio para morar e cada vez mais uma fonte para ganhar dinheiro?
Temos, obrigatoriamente, de criar uma terceira via. Isto não é dito por nós, há estudos portugueses, americanos, todos os países já o fizeram. Há a habitação pública social, o mercado… e temos de criar uma infraestrutura de habitação para a classe média.
Tipo o quê?
Que é, essencialmente, rendas a preço de custo. Ou seja, boas casas nos centros das cidades, mas que não evoluem como um asset financeiro. Portanto, o terreno não tem valor.
Como se fosse uma estrutura de eletricidade. As redes de eletricidade.
Exatamente. O custo da eletricidade não aumenta pelo facto daquele posto de eletricidade estar no meio da cidade ou estar no campo. Certo? É exatamente a mesma coisa.
Como é que se faz isso, se o sistema que está criado é de enorme lucro, de construtoras que cada vez mais privilegiam a construção que vai ser vendida a um milhão e não a construção que vai ser vendida a 100 mil euros? Ou pior ainda, para rendas, como é que se muda este mercado que está estruturadíssimo neste sentido?
O mercado está estruturado nesse sentido em todos os níveis. Mas, de qualquer forma, o que nós temos é que as construtoras, se forem pequenas ou médias, sim, vão pensar no curto prazo, em maximizar o lucro. Isto é como o Gold Rush.
No entanto, o que uma construtora grande procura é estabilidade a longo prazo. E, portanto, o que nós temos que dar é continuidade. Se nós conseguimos mostrar que eles vão ganhar muito mais a longo prazo, conseguimos fazer com que os preços sejam razoáveis.
E quando nós estamos a falar de construtoras, é muito importante perceber que construir unifamiliar é um preço, construir clusters, ou seja, reabilitar ou construir em múltiplos edifícios, é metade do preço. E estamos a falar de preços aceitáveis para boa qualidade.
Mas quem é que determina isso? Como é que nós podemos ter um agente no mercado que mude as coisas a este nível, agora, em que as coisas estão já colocadas desta forma?
Eu aqui estou a falar da nossa entidade, da Fundação Âncora, mas podemos ter entidades como a nossa, que já existem noutros países. É uma entidade sem fins lucrativos, em que o que nós fazemos é: receber os terrenos ou os ativos tendencialmente a custo zero e, do outro lado, conseguir capital paciente de longo prazo. E quando nós dizemos isso de longo prazo, é pensar as casas a 100 anos, mas fazer a amortização do capital a 50 anos, a custos controlados.
Dito isto, todo o resto, portanto, a parte das construtoras é uma negociação. Porque, como eu disse antes, o que eles querem é que haja obras, este ano, no próximo, daqui a uma década, para poder criar as fábricas que vão fazer isto.
Mas isso parece um sonho, muito mais do que uma realidade.
É um sonho que já existe por toda a Europa. Não no sul da Europa. Em Portugal, a habitação pública é 2%. O Estado está a fazer mais habitação pública, ótimo. Mas quando nós falamos de habitação para a classe média, a custos controlados, existe 15% em média europeia. E nós temos o nosso caso de exemplo, onde baseamos o modelo, que é a Áustria. Em Viena, 50% da habitação é neste modelo. 20% de toda a Áustria é neste modelo.
Portanto, nós em Viena temos casas a 1.000 euros por mês, 12 euros o metro quadrado. E temos um T2 com 90 metros quadrados no centro da cidade. E ao lado, temos um T2 de 150 metros quadrados, mas com rendas a 25 euros por metro quadrado.
Ou seja, nós temos o controlado, portanto, a infraestrutura de habitação para a classe média, e ao lado, para a classe alta.
Como é que se faz para que esta renda mais barata seja acessível a quem precisa dela, e não a quem simplesmente pode pagar?
Critérios. Ou seja, isto é um produto financeiro, não deixa de ser, apesar de ser com impacto social. Mas o que nós precisamos são diferentes critérios com peso. Um deles é a taxa de esforço. Quanto mais próxima da taxa de esforço limite, mais pontos leva nesta. E portanto, se eu ganhar 30.000 euros por ano, ou se eu ganhar 50.000 euros por ano, o de 50.000 quase não vai ter pontos.
Mas outros são a distância ao trabalho, a distância à escola das crianças, etc. Portanto, em diferentes clusters, quase que num bairro possa ter um cluster, vamos definir qual é a importância. Porque eu posso ter necessidade de trabalhadores essenciais, como sejam enfermeiros ou médicos, ou professores, ou posso ter outras necessidades. E devemos definir esses critérios de acordo com a necessidade.
Ou seja, isso é altamente centralizado?
Completamente díspar. Ou seja, uma coisa é juridicamente e financeiramente centralizada, porque o que estamos a fazer é transpor um modelo austríaco, que é baseado em leis, e a pô-lo aqui como as bases dos estatutos. Um ativo não é alienável, portanto nunca pode ser vendido. Todo o capital, depois de amortizado a 50 anos, é reinvestido em mais casas.
Por outro lado, o que é totalmente descentralizado são os faróis. Tudo o que é o pensamento local, tem que ser local. Tem que definir qual é a necessidade de um bairro, tem que ser feito localmente.
O que é que a Fundação Âncora pretende fazer aqui em Portugal?
Tudo isto começou com um think tank. A primeira coisa que queríamos fazer era gerar conhecimento. E portanto, começámos com um blog, a analisar estudos internacionais, melhores práticas, leis, impactos, e a fazer sempre um relatório de como é que isto pode ser aplicado em Portugal, quais são as melhores práticas, qual é o nosso ponto de vista. E evoluindo disso, começámos a fazer contribuições para a Comissão Europeia, governo, autarquias, etc. Isto é o que nós achamos que deve ser feito.
Tudo isto foi muito interessante. Chegámos a maio e chegámos à conclusão que precisávamos de ambição. E houve aqui alguns curadores, entre outros, que diziam: temos de ser ambiciosos, temos de operacionalizar, que é para dar o exemplo.
Em Portugal é muito importante dar o exemplo, porque o objetivo é que outros nos copiem. Portanto, está tudo online em termos de informação.
O que queremos fazer é não só criar a instituição e, juridicamente, termos lá definido o modelo, mas também começar a levantar capital. E aqui estamos a falar que o nosso objetivo é que, em Portugal, até 2045, tenhamos 100 mil casas em arrendamento acessível para a classe média, distribuída pelos 50 municípios onde há mais necessidade.
Quando falas de faróis, é porque a Âncora funciona como uma espécie de base, mas depois, a nível local, são outras entidades que vão passar a gerir e organizar o sistema?
Exatamente. Ou seja, nós centralizamos a parte financeira e jurídica, obrigatoriamente, e os procedimentos localmente é toda a parte social de contacto, de identificar necessidade. Por exemplo, aqui é importante para nós ter um café de bairro ou ter uma lavandaria comum, um serviço. Mas a loja está para um determinado valor. É identificado e, portanto, eles têm um plafond para usar nessa mudança. Isto fica bloqueado para uma cafeteria que só pode pagar um valor reduzido.
O que é que vocês estão a tentar fazer neste momento? A arranjar os terrenos para que se possa começar a construir desta maneira?
As câmaras vão começar a fazer concursos em termos de habitação acessível para arrendamento. Isso já está e vão começar no final deste ano, início do próximo. O que nós realmente estamos a fazer do nosso lado é levantar capital. A levantar capital, pôr as empresas do nosso lado, porque as empresas também têm um problema a nível de talento. E, portanto, por cada município tentamos atrair os maiores empregadores e pô-los também do nosso lado. E, por outro lado, estamos a levantar capital para poder fazer os investimentos.
Em Lisboa, quanto é que é preciso de capital para fazer um projeto disto?
Podemos responder de diferentes formas. A Área Metropolitana de Lisboa precisa de mais de 200 mil casas. O que quer dizer que estamos a falar de valores astronómicos. Mas, de uma forma genérica, nós, para uma casa, estamos a falar de 150 mil euros.
E é esse o preço que vai ser depois comercializado? Ou seja, não vai ser vendida, mas a renda vai ser baseada nesse valor?
A renda é sempre baseada no valor real, no custo real. Mas um custo é feito de diferentes formas. Ou seja, tem três blocos. O primeiro bloco é em termos do serviço de dívida, juros e amortização da dívida, é o mais importante. Depois temos um segundo bloco que é operação e manutenção, que engloba também a parte social. E temos um terceiro bloco que é um fundo de reserva de obras plurianuais.
Nós não queremos que dentro de 10 anos esteja, de alguma forma, devoluto. E, portanto, temos que garantir que vai ficar aqui 100 anos. Isto é como se calcula. Por outro lado, o que nós estamos aqui a fazer é levantar capital.
Nós, neste momento, estamos a levantar um fundo dos primeiros 200 milhões. E, para levantar este fundo, nós temos que ter em atenção que nós nunca temos um exit. Os investidores não podem sair desse fundo. Portanto, isto não é um ativo financeiro, como acontece no mercado, em que, quando nós olhamos para o mercado, os investidores, na realidade, estão a ganhar mais dinheiro pelo ativo, pela valorização e não pelas rendas. E isto é um problema para a sociedade.
Aqui, como não podem vender, não é um fundo de capital, é um fundo de dívida. Isto é a grande diferença que existe neste modelo.
E isso é o que vai ser mais difícil ou não?
Isto é o mais difícil a nível de Portugal. Até agora, não existe nenhum fundo deste perfil na parte habitacional. Falámos com as gestoras de fundos e estamos, neste momento, com negociações avançadas para montar.
Ou seja, em Portugal, a habitação é sempre de curto prazo. Todo o pensamento é de curto prazo na habitação.
Sim. Ou é de construir para vender ou é de construir para arrendar. O Estado já fez um grande passo em fazer programas de arrendamento acessível a 25 anos. A nossa preocupação é também o que vai passar daqui a 25 anos. Nós não queremos um modelo que fique 25 anos, queremos um modelo que fique para sempre.
Uma das questões que mais divide as pessoas nesta matéria é: devemos ou não reabilitar, devemos ou não construir novo?
Primeiro, devíamos manter a nossa identidade cultural. E, portanto, de alguma forma, reabilitar é super importante. E o reabilitar tem, supostamente, custos mais altos, mas é super importante porque é ocupar o centro das cidades e não descaracterizar o centro das cidades.
Não somos contra o turismo, mas é importante voltar a ocupar o centro das cidades. Reabilitar, em primeiro lugar. Construir é sempre preciso construir mais, sim.
É preciso construir mais porquê?
Porque o centro das cidades também não tem capacidade. 30% dos nossos agregados são unifamiliares. Este número faz com que, comparando com há 40 anos atrás, não tem nada a ver com a realidade que tínhamos. O que quer dizer que temos outras necessidades, o que quer dizer que precisamos de construir mais. Por outro lado, a nossa população é diferente. Nós já ultrapassámos, e muito, os 11 milhões de habitantes. E, por outro lado, os habitantes estão a vir para o litoral e não no interior. Portanto, todos estes fatores fazem com que haja uma necessidade nas grandes cidades ou em todo o litoral de Portugal.
A habitação ser encarada como uma infraestrutura é um bocadinho, também, retirá-la de uma divisão política que existe. Há os que dizem que deve ser reabilitado, há os que dizem que não deve haver rendas públicas, há os que dizem que deve ser largado ao mercado, há os que dizem que deve ser tudo público. Em que medida que encará-la como uma infraestrutura retira essa carga política?
Eu venho de fora do setor. Portanto, no setor que eu fui recebido, maioritariamente, tenho a dizer que as pessoas são a favor. Mas depois também temos os extremos, digamos assim. E os extremos têm alguma dificuldade em perceber o que é uma infraestrutura de habitação. Porque, na realidade, nós estamos a retirar o ativo do mercado e, portanto, podem pensar que nós, de alguma forma, estamos a fazer com que os preços não continuem a subir.
E é verdade, porque esse é um dos nossos objetivos. É estabilizar o mercado, criando condições para que a classe média possa lá viver. É a base. Agora, se eu sou classe alta, vou conseguir adquirir outra coisa.
O que nós vemos é que há os que acreditam que tem de ser uma infraestrutura pública e as melhores práticas internacionais dizem que não. Até Londres, a cidade que é, teve um problema grande por não ter fundos de reserva. Por outro lado, nós acreditamos numa gestão privada, sem fins lucrativos e que garanta todos os princípios que são necessários para manter a longo prazo. Só isto. Não haver um ciclo político que, a certa altura, diga que precisa desse dinheiro para outra função. A habitação deve ser uma base para tudo e não uma necessidade pontual que temos atualmente.
Porque é que o Estado não é essa entidade?
Porque o Estado tem ciclos políticos. De um ou dois mandatos e, de alguma forma, tem uma visão de curto prazo.
E a polarização também se está a revelar nessa diferença entre os partidos.
Todos os partidos falam da necessidade de habitação.
Mas as respostas são muito diferentes.
E mesmo os modelos jurídicos que querem aplicar. Nós temos uma base financeira que é: por muito que isto seja de impacto social e é para criar uma infraestrutura de habitação, temos que cumprir as regras do mercado. O que é que nós temos que dar ao mercado para que o mercado apoie a habitação? E há alguma polarização que quer fazer de outras formas. Nós não podemos ter o Estado a ser “paizinho” num modelo financeiro porque o dinheiro vai-se embora. Nós temos que dar as garantias de longo prazo para conseguir isto.
E tenho a dizer que, em termos de leis, nós já temos leis atualmente que nos permitem apostar no arrendamento. O ano passado nós não tínhamos. Quando começámos a falar com fundos de investimento no ano passado, Portugal era visto com muito medo.
Estavas a falar de possibilidade de, por exemplo, esta lei que foi agora aprovada ser útil para isso, porque permite que as pessoas que não pagam sejam mais rapidamente retiradas das suas casas?
Não, por acaso estou mais a ver do outro lado, que é para nós o tema é o de estabilidade jurídica. E estabilidade jurídica tem a ver com, como nós queremos capital a 0/50 anos, nós precisamos de estabilidade. E estabilidade tem a ver com: o Estado não pode congelar rendas, porque senão o dinheiro vai-se embora. O Estado não pode aumentar impostos porque sim. Portanto, tem que haver esta estabilidade. E o Estado já fez esta lei, que está agora em regulamentação, que dá estabilidade ao arrendamento para permitir ter um setor de arrendamento em Portugal.
Quanto tempo é que é preciso para isto esteja minimamente estabilizado?
Nós precisamos de 20 anos para estabilizar. Os países nórdicos levam-nos muito avanço. Nós temos a Holanda, que já leva mais de 100 anos com instituições desse perfil. Nós temos a Áustria, que é o exemplo que usamos, que eles começaram no pós-guerra. E nos anos 70, portanto, já levam 50 anos de avanço, começaram isto. E eles neste momento têm os números que documentei há bocado. Ou seja, 25% de todos os agregados familiares da Áustria vivem em casas deste modelo.
Estamos em Lisboa, aqui em Arroios, onde o espaço é curto. O espaço está usado, está cheio. Como é que em Lisboa isso pode ser uma realidade?
Há um tema muito importante. Quando nós falamos de habitação, nós, na verdade, também estamos a falar de mobilidade. Nós estamos a falar da deslocação ao trabalho. E daí, quando há bocado falavas de reabilitar, é super importante estar no centro das cidades.
Portanto, nós temos não só que reabilitar, como também permitir reavaliar o que é que podemos construir em determinadas zonas. Mas sempre tendo em atenção a parte cultural e a parte de alguma forma estética, digamos assim, das regiões.
Voltando ao princípio, o que é a cidade do futuro para ti?
É uma cidade onde as pessoas podem viver no centro. Uma cidade onde as pessoas consomem pouco tempo a nível de meios de transporte ou de mobilidade. Uma cidade onde as pessoas têm mais tempo para viver, para criar família, para ter área cultural, para interagir uns com os outros. É uma cidade em que, no mesmo edifício, pode viver um estudante universitário e um idoso, em que vão tomar café juntos no mesmo café. É uma cidade que tem pontos de encontro por bairro.
O jornalismo que a Mensagem de Lisboa faz une comunidades,
conta histórias que ninguém conta e muda vidas.
Se gosta do que fazemos e acha que é importante,
se quer fazer parte desta comunidade cada vez maior,
apoie-nos com a sua contribuição: