Zero. É o número de licenças de alojamento local (AL) que Barcelona quer ter. A decisão fez da cidade espanhola notícia em todo o mundo no ano passado, depois de anunciar a não renovação das atuais dez mil licenças ativas. A medida dita o fim do uso turístico de habitações até 2028 e reduz para zero o número de AL na cidade. O objetivo? Devolver as casas ao mercado da habitação.
Lisboa vive o mesmo dilema que Barcelona, perante o aumento de AL na cidade, com um regulamento criado, mas por aprovar. E está num ponto de viragem: entre proteger o turismo e recuperar o direito à habitação. Este novo regulamento municipal, previsto para 2025, promete apertar as regras e fixar um rácio máximo de 5%. Mas será suficiente para equilibrar turismo e habitação? Seguir o exemplo de Barcelona pode ser perigoso, alertam especialistas.
A capital portuguesa tem três vezes menos habitantes (575 mil) do que Barcelona (1,7 milhões), mas quase o dobro das casas em Alojamento Local. A capital catalã tem dez mil, Lisboa aproximadamente 18 mil licenças, segundo o Registo Nacional do Alojamento Local (RNAL).
Isto significa 67% do total da oferta hoteleira da cidade.
Acabar com o Alojamento Local em Lisboa? Qual seria o impacto?
Por cá, o Alojamento Local tem mais peso do que em Barcelona, mas as medidas adotadas são menos restritivas.
Luís Mendes, investigador do Centro de Estudos Geográficos (CEG-UL) da Universidade de Lisboa e membro do grupo de cidadãos Morar em Lisboa, considera que as medidas adotadas por Lisboa têm sido “mais moderadas”.
“A meu ver, concordo mais com Lisboa, porque apresenta medidas mais calibradas e respeita aquela que é a natureza familiar do negócio.”
Desde 2019, a emissão de novas licenças está suspensa nas zonas em que mais se fazem sentir os impactos negativos da ocupação de habitações por alojamentos turísticos. Mas esta é uma medida que apenas trava o crescimento do setor em Lisboa… não o obriga a recuar.
Voltemos a Barcelona. Em 2024, o município liderado por Jaume Collbonidecidiu não renovar nenhuma das suas licenças de AL. A cada licença expirada, Barcelona está mais perto de chegar à meta: em novembro de 2028, não restará nenhuma ativa.
AL deixará de ser sigla nas fachadas e tema na autarquia – pelo menos, com esta governação.
Mas o que significaria repetir a ideia… em Lisboa?
Possivelmente, “uma grande queda no turismo em geral”.
Quem o diz é Gonçalo Antunes, professor universitário e investigador no Centro Interdisciplinar de Ciências Sociais da Universidade Nova de Lisboa (CICS.NOVA – NOVA FCSH).
Ainda que seja certo que os impactos negativos da atividade no acesso à habitação em Lisboa são “genericamente negativos para a população local”, “é preciso ter algum cuidado quando mexemos no Alojamento Local, porque entretanto o AL já criou dinâmicas próprias que são benéficas para a cidade e para a área metropolitana”.
Gonçalo Antunes fala do turismo.
A história de um referendo chumbado: o movimento que queria acabar com o AL em Lisboa
Um grupo de cidadãos já tentou alcançar resultado idêntico ao catalão… em Lisboa.
O Movimento Referendo pela Habitação propôs a realização daquele que seria o primeiro referendo local de sempre em Lisboa, com o objetivo de pôr fim à atividade de AL em imóveis destinados a habitação.
A proposta, que reuniu mais de 11 mil assinaturas, recolhidas presencialmente ao longo de mais de dois anos, chegou mesmo a ser aprovada pela Assembleia Municipal de Lisboa. A consulta pública acabou por ser chumbada em janeiro deste ano pelo Tribunal Constitucional.
Turismo depende do AL. Munícipes e Município também?
Se a manutenção dos atuais níveis de turismo em Lisboa está hoje dependente do AL, as receitas do setor são também importantes fontes de receita para a Câmara Municipal de Lisboa e para centenas de agregados familiares.
Em dezembro de 2022, com o objetivo de aprofundar o conhecimento sobre o setor em Lisboa, a Câmara Municipal de Lisboa publicou o “Relatório de Caracterização e Monitorização do Alojamento Local”. A partir deste documento, ficou a conhecer-se mais sobre os titulares de licenças de AL.
Quem são, afinal? A grande maioria das licenças (62%) era detida por particulares ou pessoas coletivas com menos de 3 alojamentos locais.
Este valor, contudo, será ainda maior, já que a contagem feita pelo Sistema de Informação Geográfica do Turismo de Portugal baseia-se na identificação dos e-mails associados a cada pedido de licença e, muitas vezes, estes são feitos por entidades gestoras que não detêm a propriedade. A realidade dos grandes proprietários de AL em Lisboa é, por isso, desconhecida na sua plenitude, não sendo possível diferenciar o seu proprietário da entidade gestora da licença.
Certa é a importância do negócio do AL para os seus proprietários. No estudo da socióloga Sandra Marques Pereira, de 2021, Alojamento Local e COVID-19 – Inquérito aos Titulares/Gestores, foram considerados 868 inquéritos inquéritos válidos – 28% destes no distrito de Lisboa. Metade (50%) dos titulares detinha uma unidade de AL, enquanto que 27% detinha entre duas e três, 16% entre 4 e 10 e 4% identificaram-se como proprietários de 11 a 30 unidades.
Para 23% dos inquiridos, o rendimento da atividade do AL representava mais de 75% do total do rendimento do agregado. Para 40% dos agregados, as receitas do AL significam pelo menos metade do rendimento familiar.
Deste estudo, retira-se uma outra conclusão: o peso das receitas provenientes da cobrança da Taxa Municipal Turística. Nos primeiros seis meses de 2022, era de cerca de 6 milhões de euros, apenas 700 mil euros inferior ao valor proveniente dos restantes empreendimentos turísticos – como são os hotéis da cidade.
Em 2019, antes da pandemia, o AL rendeu aos cofres do município cerca de 16,8 milhões de euros, um valor não muito distante dos 19,6 milhões vindos dos empreendimentos turísticos.
A vários níveis, o especialista Gonçalo Antunes confirma a dependência económica criada pelo setor em Lisboa. “Tem uma enorme influência para a dinâmica económica e uma enorme influência para a criação de trabalho direto e indireto.”
Atualmente, o turismo emprega 18% da população ativa da cidade.
Novas regras em Lisboa: afinal, o que vai mudar?
Entre 2014 e 2019, Lisboa viveu um verdadeiro boom do Alojamento Local: 91,1% das unidades existentes surgiram nesse período. Se em 2011 apenas tinham sido emitidas 52 novas licenças no concelho, em 2014 esse valor saltou para 562 e em 2018 para 6019.
Para conter o crescimento, o município criou o Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL), com zonas de “contenção absoluta” e “contenção relativa”, dependendo da densidade de AL por habitação.
Mesmo assim, o regulamento permitia exceções, o que manteve a pressão sobre o mercado imobiliário. Em 2022, ainda foram emitidas 679 novas licenças.
O regulamento de então impunha medidas de contenção absoluta e relativa para 15 subdivisões territoriais, apelidadas de Zonas Turísticas Homogéneas. Contenção absoluta nas zonas em que se verificava um rácio entre estabelecimentos de alojamento local e fogos de habitação igual ou superior a 20%. E contenção relativa sempre que o rácio fosse igual ou superior a 10%.
Apesar das novas regras, o regulamento era ainda permissivo, prevendo, mesmo nas zonas de contenção, a possibilidade de atribuição de novos registos nos imóveis em que não tivessem vigorado contratos de arrendamento habitacional nos últimos cinco anos.
Para além disso, fora das 15 zonas definidas, podia ser emitidas novas licenças sem imposição de quaisquer limites.
Em 2022, o número de novas licenças de AL ficou longe dos valores de 2019, mas alcançou ainda 679 novas unidades.
Em março desse ano, Lisboa decide apertar novamente as regras.
Como? Com a aprovação de uma deliberação municipal extraordinária, de caráter temporário. Suspendia-se, durante seis meses, a emissão de novas licenças nas freguesias em que o rácio entre unidades de AL e habitações ultrapassasse os 2,5%.
Em 2024, 20 das 24 freguesias da cidade encontravam-se nesta situação. Em janeiro deste ano, o rácio entre alojamentos habitacionais e unidades de Alojamento Local na cidade de Lisboa situava-se nos 7,2%.
Desde então que estas medidas têm vindo a ser algo de sucessivas prorrogações, enquanto se aguarda a entrada em vigor de alterações. Em novembro de 2024, uma deliberação municipal determinou, pela primeira vez, a suspensão temporária da emissão de licenças em todo o território do concelho.
Já no início de novembro deste ano, algumas forças políticas da oposição na Câmara Municipal de Lisboa (CML) lançavam o aviso: sem nova prorrogação, a suspensão deixaria de vigorar no passado dia 7, temendo-se nova corrida às licenças de AL na cidade.
Mas, no dia 3 de novembro deste ano, o presidente da CML, Carlos Moedas, assinou um despacho, estendendo a suspensão até à tomada de posse do novo executivo municipal, que aconteceu nesta terça-feira, e à aprovação final da proposta de alteração ao RMAL. Travando, por pouco, um retrocesso nas medidas tomadas para conter o AL em Lisboa.
Do projeto à aprovação do novo regulamento: o que falta fazer?
A proposta de alteração ao regulamento municipal havia já sido aprovada em reunião de Câmara no início de dezembro do ano passado, tendo depois passado por um período de consulta pública que terminou a 15 de abril deste ano. Agora, falta nova aprovação pelo executivo municipal e, por fim, pela Assembleia Municipal de Lisboa, processo que a oposição afirma que poderia já ter acontecido logo após o período de consulta pública.
Assim que a proposta de alteração ao RMAL for votada para aprovação final, numa votação que deverá ocorrer nas próximas semanas, a atividade do AL na cidade vai passar a sujeitar-se a regras claras, colocando-se um ponto final à instabilidade que desde 2022 se vivia, altura em que foi aprovada a suspensão imediata de novos registos de AL em freguesias com rácio superior a 2,5%.
O que muda nas regras?
A novidade deste RMAL é estabelecer um rácio máximo de 5% para todo o concelho, aplicado também à escala da freguesia e do bairro (com monitorização para cada uma destas escalas).
Quando o rácio médio do AL no município for inferior a 5%, aplicam-se dois níveis de contenção na emissão de novas licenças:
– áreas de contenção absoluta, correspondentes a freguesias ou bairros (no caso das respetivas freguesias não se encontrarem já delimitadas como áreas de contenção) que apresentem um rácio entre o número de unidades de AL e o número de alojamentos familiares clássicos igual ou superior a 5%;
– áreas de contenção relativa, correspondentes a freguesias ou bairros (no caso das respetivas freguesias não se encontrarem já delimitadas como áreas de contenção) que apresentem um rácio entre o número de unidades de AL e o número de alojamentos familiares clássicos igual ou superior a 2,5%.
Fonte: Projeto de alteração ao Regulamento Municipal do Alojamento Local (2025), CML
No caso de áreas de contenção relativa, admitem-se duas exceções para registo de novas unidades de AL:
- No caso de reabilitação de edifícios em ruínas ou de reabilitação integral de edifícios totalmente devolutos há mais de três anos e “quando sejam considerados de especial interesse para a cidade, por darem origem a edifícios de uso multifuncional, em que o alojamento local esteja integrado em projeto de âmbito social ou cultural de desenvolvimento local ou integre oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis atribuída no âmbito do Regulamento Municipal do Direito à Habitação”;
- No caso de se referirem à modalidade quarto em fração autónoma ou prédio de tipologia T2 ou superior, que seja a residência permanente do locador e seu domicílio fiscal há mais de três anos.
As licenças atribuídas excecionalmente ao abrigo do futuro regulamento têm validade de cinco anos, sem possibilidade de renovação, exceto no caso das licenças concedidas na modalidade quarto – neste caso, terão a validade de um ano, com possibilidade de renovação por períodos sucessivos.
Em qualquer caso, mesmo que se verifique uma das duas situações de exceção que permitem emissão de licença AL em zona de contenção relativa, esta não pode ser emitida no caso de imóveis em que tenha vigorado contrato de arrendamento para fins habitacionais há menos de cinco anos, ou tenham sido adquiridos em hasta pública realizada pelo Município ou por freguesia do concelho de Lisboa em momento posterior à entrada em vigor das alterações ao RMAL.
Ainda no caso das licenças atribuídas excecionalmente, estas unidades de AL apenas poderão operar 90 dias por ano.
Atualização:
No dia 18 deste mês, quatro dias após a publicação deste artigo, Carlos Moedas deu a conhecer alterações significativas à proposta de revisão do RMAL, duplicando mesmo o valor inicialmente proposta e a partir do qual se aplicam medidas de contenção absoluta.
Assim, a nova proposta do presidente da Câmara Municipal de Lisboa, com direito a anúncio no perfil de Instagram do próprio, prevê limites mais flexíveis e que abrem, no imediato, a porta à emissão de novas licenças de AL em várias freguesias da cidade, caso a nova proposta de revisão seja aprovada. Para tal, necessitará, contudo, de um voto da oposição.
Prevê-se o aumento dos rácios nas duas zonas de contenção, relativamente à proposta que foi a consulta pública no início do ano:
– Nas zonas de contenção absoluta, o rácio máximo passa de 5% para 10%;
– Nas zonas de contenção relativa, o rácio máximo passa de 2,5% para 5%.
Apesar do aumento dos limites, a autarquia refere o cancelamento de cerca de sete mil licenças, por falta de seguro.
A discussão das novas alterações está agendada para a reunião de Câmara do próximo dia 27 de novembro.
Antes da publicação deste artigo, a Mensagem questionou a CML sobre eventuais alterações à versão do RMAL submetida a consulta pública e não obteve resposta.
Centro histórico de fora
Em 2022, ficou a saber-se que na freguesia de Santa Maria Maior existiam sete unidades de Alojamento Local (AL) por cada 10 habitações – um rácio de 71%.
O futuro RMAL vem dar seguimento às regras mais apertadas em vigor desde 2022, prevendo um rácio máximo para o AL de 5% face a alojamentos de habitação, à escala da cidade, da freguesia e do bairro. Esta meta surge em linha com proposta pela Carta Municipal de Habitação, aprovada no final de 2024, e que pretende que “freguesias como Santa Maria Maior e Misericórdia, por exemplo, possam recuar progressivamente para o limiar dos rácios de contenção”, lê-se no documento orientador das políticas de habitação da cidade para o período 2023-2032.
Apesar deste objetivo, que prevê reduzir drasticamente o número de AL em freguesias em que o rácio chega a ultrapassar os 50%, como na Misericórdia ou Santa Maria Maior, Gonçalo Antunes aponta para o facto de a proposta de alteração ao RMAL não apresentar “nenhum mecanismo direto para que o número de AL diminua no centro histórico e nas freguesias mais pressionadas”.
Foi nas freguesias históricas da cidade que o Alojamento Local mais peso ganhou, sobretudo entre 2014 e 2018, quando o setor cresceu aproximadamente 100% ao ano. Foi também nestas freguesias que Lisboa mais perdeu população, entre 2011 e 2021. Em Santa Maria Maior, o recuo demográfico foi de 26% e a perda de alojamentos familiares clássicos foi praticamente da mesma ordem – 28%.
A relação entre o crescimento do AL e o despovoamento das freguesias históricas de Lisboa foi-se tornando evidente. Em 2021, a demógrafa Alda Botelho Moniz dizia, em entrevista à Mensagem, que esta relação “não é uma especulação assim tão livre”, com a quebra nos números da população a terem sido acompanhadas de uma quebra do número de alojamentos familiares clássicos.
Em Lisboa, já se sabe que a quebra no setor AL pode levar ao aumento da oferta habitacional e até à descida dos preços da habitação. Foi o que aconteceu durante a pandemia.
A diminuição abrupta da atividade turística levou à saída de mais de três mil unidades de AL e a aumentos de mais de 100% no número de anúncios de casas em várias freguesias da cidade. Num único ano, o valor médio das rendas caiu 16,8%.
Um regresso à economia de partilha?
As alterações ao RMAL que poderão entrar em vigor brevemente apontam para o regresso do Alojamento Local ao “paradigma da economia de partilha, que era o paradigma com que surgiu [a plataforma] Airbnb em 2009”, lembra Luís Mendes. A lógica é simples: se não estás a usar algo, alguém pode usar por ti.
Recorde-se que, em zonas de contenção, o licenciamento de AL a título excecional através da modalidade quarto será, ao abrigo do futuro regulamento, a única forma de licenciar novas unidades de Alojamento Local com possibilidade de renovação anual da respetiva licença.
O investigador explica que a possibilidade de “permitir [AL] em casos excepcionais, em quartos de uma habitação e não em casas inteiras”, surge como resposta a uma sugestão do Morar em Lisboa, o grupo de defesa do direito à habitação em Lisboa que o geógrafo integra.
“Isto vai permitir mais controlo social, não eliminar o uso residencial.”
A intenção de privilegiar o AL em quartos de habitações que se mantenham como residência principal e domicílio fiscal do titular é destacada no próprio texto provisório da proposta de alterações ao RMAL. Na nota justificativa, é explicado que a abertura da possibilidade de atribuição excecional de licenças AL em zonas de contenção relativa tem em vista “a preservação da população residente e [a] promoção de uma forma de atividade turística mais integrada com a vida da comunidade local.”
Apesar de aplaudir esta medida prevista na proposta de alteração ao RMAL, Luís Mendes é crítico da possibilidade aberta pela revisão do documento do licenciamento excecional de unidades AL em edifícios devolutos que sejam reabilitados.
“É uma medida que permite combater os devolutos, mas vai acabar por promover que os devolutos sejam desviados para AL e não para uso residencial.”
Como promover a migração do AL para a habitação
Sem o estabelecimento de medidas que promovam ativamente a transferência de unidades de AL para o mercado habitacional, aproximando as freguesias mais pressionadas pela atividade turística do rácio máximo definido de 5%,
O que a proposta de alteração ao RMAL assegura, explica Gonçalo Antunes, é que o crescimento do setor “não acontecerá”.
Já o objetivo de diminuição do AL em Lisboa poderá acontecer apenas por dois caminhos: “por via do mercado, porque o número de AL já é tão grande”, existindo “concorrência feroz” que leve à migração de frações para o mercado habitacional, e por meio de “benefícios fiscais indiretos”, capazes de diminuir a atratividade do AL face ao arrendamento de longa duração.
Relativamente às mais de 18 mil licenças existentes no concelho de Lisboa, e que poderão ser renovadas à luz do próximo regulamento, o investigador da Universidade Nova de Lisboa considera que devem ser impostos “critérios muito bem definidos para que os AL possam, ou não, continuar a ter a sua licença. Porque o AL é uma atividade económica e os imóveis que estão em AL devem ser monitorizados como a maioria das atividades é – portanto, têm um prazo, são reavaliados e fazem um novo registo”.
Recorde-se que a obrigatoriedade dos titulares de AL apresentarem prova de manutenção de atividade para renovação da respetiva licença foi revogada em novembro de 2024, o que significa que, atualmente, uma licença de AL possa ser renovada sem que se comprove a sua atividade recente.
O AL não é, contudo, o único setor da atividade turística a colocar sob pressão o Direito à Habitação. O surgimento de novos hotéis na cidade é hoje uma atividade sem regras que, à semelhança do AL, limitem a construção de novas unidades hoteleiras em zonas com grande pressão turística. Gonçalo Antunes é favorável ao estabelecimento de um quadro regulatório para o setor da hotelaria tradicional que estabeleça restrições à construção de novos hotéis.
Na imagem de baixo, os hotéis da cidade.
Fonte: RNAL (2025)
“Já temos uma oferta hoteleira bastante grande no centro da cidade e que está constantemente a aumentar, quando aquilo que precisamos de aumentar é a oferta de habitação acessível, a preços que a classe média possa pagar.”
O investigador aponta a revisão do Plano Diretor Municipal (PDM), atualmente em curso, como oportunidade para promover a articulação das políticas urbanísticas municipais com os objetivos definidos pela Carta Municipal de Habitação, que propõe a elaboração de um estudo da capacidade de carga turística em Lisboa, com o objetivo de gerir a oferta turística nos diferentes bairros e freguesias da cidade, promovendo o “condicionamento futuro das operações urbanísticas de uso turístico”.
No documento orientador das políticas de habitação da cidade até 2032, é ainda proposta a aprovação de uma “medida preventiva de salvaguarda do uso habitacional, quando se pretenda alterá-lo para uso turístico [ou] comercial”, enquanto não for aprovada a revisão do PDM.
Consulte aqui os documentos
*Nota de edição 20 de novembro, 17h40
Acrescentada nota sobre novas alterações ao RMAL, anunciadas por Carlos Moedas.
Frederico Raposo
Nasceu em Lisboa, há 32 anos, mas sempre fez a sua vida à porta da cidade. Raramente lá entrava. Foi quando iniciou a faculdade que começou a viver Lisboa. É uma cidade ainda por concretizar. Mais ou menos como as outras. Sustentável, progressista, com espaço e oportunidade para todas as pessoas – são ideias que moldam o seu passo pelas ruas. A forma como se desloca – quase sempre de bicicleta –, o uso que dá aos espaços, o jornalismo que produz.
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Querem matar o AL, com zelo e convicção,
Dizem que é o monstro feroz da habitação,
Esquecem que desde 2018 foi travado o registo,
Mas juram que ainda hoje é o grande mal do distrito.
Em Lisboa, nos bairros antigos já não nasce um sequer,
Mas repetem o refrão: “é por culpa do AL, acreditem, é sério, é a sério!”
Falam alto, com ar grave e muita indignação,
Mas estudar a lei? “Isso não, dá imensa confusão!”
Em Barcelona, a lição foi dada à bruta e com fervor,
Fecharam portas ideológicas, em nome do amor,
Hoje choram nos jornais pela quebra de receita,
Mas a culpa, claro, é dos turistas, gente suspeita!
Esquecem-se que o AL, quando o Estado só falava,
Foi quem reabilitou o que ninguém recuperava,
Casas podres, prédios mortos, sem vida nem clarão,
Renasceram com investimento privado, não do orçamento da Nação.
Deu emprego a quem a crise tinha lançado ao chão,
A pequenas famílias, sem padrinhos, sem proteção,
Agora chamam-lhes ladrões, quase criminosos,
Mas foram eles que salvaram bairros outrora moribundos e medrosos.
Miguel Torres Marques
Advogado
Obrigada pelo seu poema!