Em vigor desde 2019, as medidas de contenção do Alojamento Local (AL) em Lisboa deixariam de valer no passado dia 1 de novembro, temendo-se nova vaga de registos de unidades de AL, em plena crise de habitação e numa altura em que estão registadas mais de 19 mil unidades por toda a cidade, cerca de 7,5% do total de habitações do município. A aprovação de uma proposta na reunião de Câmara desta quarta-feira evitou que tal acontecesse.
A proposta nº 684/2024 foi subscrita pelos vereadores do PS e aprovada, com o objetivo de suspender com efeitos imediatos o registo de novas unidades de AL durante, pelo menos, os próximos seis meses e até que possa entrar em vigor a revisão do Regulamento Municipal do Alojamento Local – processo que ainda decorre.
A aprovação por unanimidade deste proposta vem determinar a manutenção da suspensão do registo de novas unidades de AL nas freguesias da cidade em que o rácio entre o número de estabelecimentos de Alojamento Local e o número de habitações seja igual ou superior a 2,5% e enquanto este rácio seja superior a 5% a nível municipal, evitando assim novo aumento no já sobrecarregado território municipal.
Atualmente, 20 das 24 freguesias da cidade apresentam um rácio superior a 2,5% – nestas freguesias o registo de novas unidades de AL vai continuar suspenso.
Luís Mendes, geógrafo e investigador do Centro de Estudos Geográficos (CEG) da Universidade de Lisboa, afirma que “contam-se pelos dedos de uma mão, talvez, os casos de votações em matérias desta natureza em que tenha havido unanimidade. Portanto, isto é uma conquista importante”. Apesar da continuidade da medida, que o especialista considera “necessária”, a revisão legislativa que entrou em vigor a 1 de novembro vem criar “obstáculos” à autonomia dos condóminos que se oponham à existência de alojamentos locais nos seus prédios.
Hoje, há freguesias de Lisboa em que o número de licenças de Alojamento Local é superior a mais de metade do número de fogos habitacionais. Na freguesia de Santa Maria Maior, no centro histórico da cidade, o rácio entre Alojamento Local e Alojamentos Familiares Clássicos superava os 71% em 2022.
Que impacto tem o AL na crise da habitação?
Lisboa tem aproximadamente o dobro das unidades de Alojamento Local de Barcelona, apesar da cidade catalã ter o triplo da população de Lisboa. Barcelona anunciou este ano a não renovação das suas mais de 10 mil licenças de AL em prédios de habitação até 2028, forçando o regresso destas à sua função habitacional e enfrentando aquele que é considerado pela cidade como “o maior problema de Barcelona”.
O crescimento do setor do AL em Lisboa foi explosivo. Centenas de casas, em prédios espalhados pela cidade e com licença de habitação, transformavam-se então em estabelecimentos turísticos. Entre 2014 e 2018, o Alojamento Local cresceu aproximadamente 100% ao ano em Lisboa, com especial incidência nas freguesias da Misericórdia e em Santa Maria Maior. Só em 2019 foram implementadas as primeiras medidas de contenção na cidade, limitando o registo de novas unidades de Alojamento Local nas freguesias em que o setor exercia maior pressão habitacional.
“Muitas casas foram compradas por fundos de investimento e as pessoas despejadas“, diz Agustín Cocola-Gant, investigador do Instituto de Geografia e do Ordenamento do Território (IGOT).
E são os próprios dados a oferecer apoio ao impacto do AL na atual crise da habitação. Nas freguesias do centro histórico onde o setor AL mais cresceu, verificou-se uma queda acentuada não só da população como dos números de alojamentos familiares e coletivos – tudo isto numa década e a partir dos dados recolhidos no âmbito do último recenseamento populacional de 2021.
Nas freguesias do Centro Histórico – Misericórdia, Santa Maria Maior, São Vicente e Santo António -, onde se verificara a proliferação dos AL – a cidade perdeu mais de oito mil residentes num período de dez anos.
Em Santa Maria Maior, a perda da população foi acompanhada pela diminuição acentuada do número de alojamentos familiares clássicos. Ao longo de uma década, este tipo de alojamentos passou de 10776 para 7698, uma descida superior a 28%. Na Misericórdia, o número de alojamentos familiares teve uma variação negativa de, aproximadamente, 18%, passando dos 10555, em 2011, para os 8660, em 2021.
Nova legislação reduz poder dos moradores para barrar o AL nos seus prédios
As alterações ao regime jurídico que rege a atividade AL entraram em vigor a 1 de novembro e, entre estas, encontram-se a revogação de medidas adotadas pelo pacote legislativo Mais Habitação e que tornam mais complexa a oposição dos condóminos à operação da atividade comercial de AL nos seus próprios prédios.
Se até aqui as assembleias de condóminos tinham que aprovar o funcionamento de uma unidade de AL nos respetivos prédios, agora deixa de ser necessário.
“A escala passa do preventivo para o reativo”, afirma Luís Mendes.
O investigador explica que antes das alterações ao regime jurídico do AL, “a instalação de uma nova unidade de Alojamento Local teria que passar por uma aprovação prévia do condomínio”, mas “neste momento já não é assim”. “Esvazia-se o condomínio do poder de regulação, já não há uma aprovação prévia” e a instalação de AL num prédio passa a ser “muito mais livre para um determinado empresário”. “Só em caso de conflito reiterado e sistemático pode a maioria [dos condóminos] opor-se”.
As alterações à legislação vêm também mudar o modo como os moradores podem opor-se à existência de AL no seu prédio. Passa a ser necessária uma “deliberação fundamentada aprovada por mais de metade” dos condóminos, com “fundamento na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos“, lê-se no Decreto-Lei. Depois de dado este passo, a decisão final passará para o respetivo presidente da Câmara Municipal, responsável pela tomada final de decisão.
A necessidade de fundamentação da oposição dos condóminos “não é clara” e vem “obstaculizar” o poder de decisão dos moradores.
“Isto envolve a frequência de chamadas para a PSP. Quais são os indicadores que possibilitam isto? Os dados concretos. Como é que se comprova que aquele dano foi produzido por um turista?”
Antes das alterações, Luís Mendes explica que o processo era “mais fácil, antes de mais porque a oposição do condomínio não tinha que ser fundamentada a jusante”.
Fica agora “mais difícil” os condomínios deliberarem e fundamentarem, até porque, passada essa fase, o processo ainda sobe ao presidente da Câmara.
A alteração legislativa “é muito clara”, aponta Luís Mendes: a decisão “é centrada na figura do presidente da Câmara. Não é num gabinete nem numa divisão, é mesmo no presidente da Câmara”.
“Acho que é uma medida burocratizadora e vai sobrecarregar o presidente da Câmara com decisões que são relativamente técnicas e não deveriam ter de subir à presidência”.
Nas alterações agora em vigor constam ainda a possibilidade dos municípios definirem “áreas de contenção” como as que já existem em Lisboa, abrindo caminho para que mais centros urbanos coloquem “limites relativos ao número de novos registos de alojamento local permitido para cada uma dessas áreas, em função de fatores como a pressão habitacional e ambiental nelas verificado”, lê-se nas alterações agora em vigor.
Apesar de criticar alguns aspetos da revisão do regime jurídico do AL, Luís Mendes aponta também para alguns aspetos positivos, como a criação da figura “provedor do alojamento local”, procurando “mediar conflitos entre as diferentes agendas – a dos residentes e a dos proprietários de AL” e ainda a alteração que prevê que as autarquias possam determinar o cancelamento do registo de unidades de AL em áreas de contenção. Na revisão legislativa são definidos os termos para este cancelamento: “quando se verifique que na modalidade de alojamento local onde foi instalado o estabelecimento foram celebrados contratos de arrendamento urbano para habitação permanente nos dois anos anteriores à entrega do pedido de comunicação prévia com prazo, em violação do regulamento municipal aplicável”.
Atualmente, continua sem existir um processo de licenciamento da atividade de Alojamento Local. Existe apenas a necessidade de registo no Registo Nacional de Turismo (RNAL), explica o investigador.
Referendo quer devolver casas do AL ao mercado de habitação
Em 2022, e após a publicação de um acórdão do Supremo Tribunal de Justiça que determinou “não ser permitida a realização de Alojamento Local” em prédios com licença de habitação, um grupo de cidadãos decidiu juntar-se para promover a realização de um referendo local, com o objetivo de perguntar aos lisboetas se concordam com o cancelamento das licenças de Alojamento Local (AL) em imóveis destinados a habitação.
Ao longo dos últimos dois anos, pessoas de todas as áreas, incluindo vários especialistas em habitação, associaram-se ao coletivo responsável pela promoção do referendo – o Movimento Referendo pela Habitação – e já recolheram presencialmente mais de nove mil assinaturas – entre as quais estão mais de cinco mil assinaturas de pessoas recenseadas em Lisboa, mínimo necessário para a submissão da proposta de referendo à Assembleia Municipal.
A iniciativa cidadã pode agora estar a aproximar Lisboa de cidades como Barcelona e Budapeste, que estão a tomar ação contra o Alojamento Local. Na capital húngara, realizou-se em setembro um referendo num bairro da cidade, com um resultado claro: 54% dos participantes votou a favor da proibição do Alojamento Local.
O processo do referendo precisa agora de ser aprovado pela Assembleia Municipal de Lisboa e as suas duas questões avalizadas pelo Tribunal Constitucional, prevendo-se que possa realizar-se, por fim, até à primavera de 2025.
Luís Mendes considera que a potencial canalização das unidades de AL atualmente instaladas em fogos habitacionais pode resultar num “forte abaixamento, à escala da cidade, dos valores do arrendamento“, tal como aconteceu durante a pandemia, altura em que muitos estabelecimentos de AL migraram para o mercado de arrendamento de longa duração e resultaram num aumento da oferta habitacional.
Para ser vinculativo, a participação no referendo terá de ser superior a 50% dos cidadãos recenseados em Lisboa. Qualquer que seja o nível da participação, Agustín Cocola-Gant, investigador do Instituto de Geografia e do Ordenamento do Território (IGOT) da Universidade de Lisboa, considera que o resultado passará “uma mensagem política muito forte”.
Dois novos instrumentos municipais para a cidade gerir a carga turística?
Luís Mendes aponta para a adoção de duas medidas que considera “estruturais a nível municipal” – a criação de uma Carta Municipal do Turismo e de um Conselho Municipal do Turismo. No seu entender, permitiriam “melhorar a regulação da Câmara ao nível do setor [do turismo]”.
Para o geógrafo, a criação de uma Carta Municipal do Turismo é mesmo uma medida “fundamental”. Trata-se de um instrumento de ordenamento turístico que permitiria “perceber e prever em tempo real a deslocação de fluxos turísticos na cidade”, com monitorização diária e, colocando o foco na “área de influência” de cada um dos estabelecimentos turísticos, mediante a sua capacidade ou lotação e o território em que se insere, possibilitando ainda o cálculo da carga ou “pegada turística”.
Sugere, ainda, a criação do Conselho Municipal do Turismo, um órgão que agregaria “operadores, comissões de moradores, a academia e os próprios políticos” para apoiar na tomada de decisão e adoção de políticas municipais.
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