Neste jogo, cada grupo de quatro pessoas assume o papel de promotores imobiliários com um objetivo: acumular a maior riqueza possível na cidade. Ao longo de cinco rondas, cada jogador decide se compra, desenvolve ou vende terrenos. Entre rondas, um facilitador lança alertas e análises: afinal, como é que essas decisões, como a venda de casas, por exemplo, estão a mexer com o mercado?
No passado dia 31 de outubro, Dia Mundial das Cidades, a LupLab e a Junta de Freguesia de Arroios organizaram no Mercado do Forno do Tijolo uma sessão sobre habitação que começou com um jogo de tabuleiro. Os participantes eram de todas as idades e com percursos e pontos de vista diferentes. O Jogo da Habitação, desenvolvido em investigação na HHL Leipzig Graduate School of Management e na Universidade de Strathclyde, estreou-se em março na conferência Urban Future, em Liubliana.
Fotos: José Martins
O que o jogo torna visível é uma lógica bem conhecida do mercado imobiliário: muitas vezes compensa mais ao proprietário esperar que os vizinhos construam, para que a sua propriedade valorize, do que pô-la no mercado. Vários jogadores acabam por otimizar o seu resultado individual, mesmo que isso ponha em causa a produção de casas pelo grupo e a sustentabilidade da cidade que estão, em conjunto, a construir.
“Mais do que transmitir conhecimentos, achamos que conseguimos fazer com que as pessoas sentissem, em primeira mão, as forças do mercado, e isso é muito importante num tema tão complexo como a habitação”, explicam os organizadores, Manuel Caldeira (HHL Leipzig) e Mariana Marmelada (Universidade de Strathclyde), ambos do Laboratório da Proximidade Urbana e Local, LupLab.
A ideia de fundo é simples: o valor de uma casa não vem sobretudo do que o proprietário faz nela, mas do que a sociedade construiu à sua volta. E o solo urbano é escasso. Tal como outros bens comuns – os peixes no oceano, por exemplo – têm mecanismos próprios para além do mercado, como as quotas de pesca, também o mercado imobiliário deveria ser moldado de forma diferente, defendem os organizadores.
“Atualmente parece que vivemos numa luta permanente entre senhorios e inquilinos que não deveria existir. O problema não são as pessoas que estão a jogar o jogo, não existem maus e bons nesta história. O problema é o jogo em si.” O repto é debater e procurar alternativas à excessiva mercantilização do solo e da habitação nas nossas cidades. Foi esse o ponto de partida para a mesa-redonda que se seguiu, moderada por Catarina Carvalho, diretora da Mensagem de Lisboa (parceira deste evento), com quatro convidados que discutiram o que o jogo revela sobre o mercado da habitação e que modelos alternativos podem ser ensaiados.
Quem cria o valor de uma casa
Patrícia Melo, professora no ISEG e especialista em economia urbana e economias de aglomeração, pegou na pergunta que o jogo deixa no ar: boa parte do valor de uma casa resulta de investimento coletivo – infraestruturas, serviços, redes de transporte – e, por isso, defendeu, parte desse valor deveria reverter para a comunidade. Como, aliás, já acontece em países com mecanismos para capturar as mais-valias criadas pelo investimento público.
A economista insistiu também na necessidade de não dissociar a habitação do que existe fora dela: o espaço público e as infraestruturas. Quando se abrem novas frentes urbanas sem consolidar as que já existem e sem otimizar as redes de transporte, cai-se numa “armadilha social”: as famílias passam a suportar um custo de vida que vai muito além da casa – o tempo e o dinheiro gastos em deslocações – e veem limitado o acesso a tudo o que a cidade oferece.
Joana Mourão, investigadora no CiTUA, do Instituto Superior Técnico, criticou a “tendência para deixar as coisas para trás” do planeamento urbano em Portugal: as cidades crescem em novas frentes de expansão enquanto ficam para trás edifícios vazios, muitos deles do próprio Estado — o seu foco de investigação.
Esses grandes edifícios públicos devolutos, que estão agora a ser transferidos para os municípios, são para a investigadora um sintoma da incapacidade das políticas públicas de reativar o solo urbano inativo. E qualquer resposta, defendeu, tem de juntar a habitação pública às infraestruturas da cidade, como o transporte público.
Cooperativas: uma lição esquecida
Tiago Mota Saraiva, arquiteto, professor na Faculdade de Arquitetura da Universidade de Lisboa e cofundador do ateliermob, abordou, entre outros temas, o modelo das cooperativas de habitação, um modelo expressivo noutros países europeus, mas residual em Portugal. A ideia por detrás destas estruturas é desenvolver habitações por um valor reduzido, mas em troca deixam de estar sujeitas à valorização do mercado, visto não poderem alienar a sua propriedade.
Tiago Mota Saraiva lembrou que Portugal já teve um setor cooperativo de habitação com peso, nascido depois do 25 de Abril. O problema, explicou, é que a partir do final dos anos 80 as cooperativas foram incentivadas a individualizar a propriedade: cada cooperante tornou-se dono do seu fogo e pôde vendê-lo no mercado livre.
O arquiteto defendeu também a aplicação de medidas como o fim das mais-valias, de modo a canalizar o investimento para fora do mercado habitacional, e a aplicação de um modelo semelhante à tomada de posse administrativa no caso dos imóveis privados devolutos.
Um terceiro setor, entre o Estado e o mercado
Pedro Sarmento, fundador da Fundação Âncora, quer criar em Portugal um terceiro setor, a meio caminho entre o Estado e o mercado privado. O modelo, inspirado nas empresas de lucro limitado da Áustria, assenta em acordos com municípios e outras instituições que cedem terrenos ou edifícios em direito de superfície, e em “capital paciente”: investimento de longo prazo, com retorno baixo e estável.
As rendas são calculadas a partir dos custos, e não do mercado, e os estatutos da fundação impedem a venda dos imóveis, que ficam obrigatoriamente afetos à habitação. Pedro Sarmento contestou também a ideia de que basta construir mais. Citou um estudo segundo o qual, mesmo que Portugal tivesse construído meio milhão – ou até um milhão – de casas a mais desde 2010, os preços em Lisboa seriam hoje apenas 3% a 7% mais baixos, porque as expectativas de valorização continuam a puxar os preços para cima. Daí a necessidade, defendeu, de um segmento de habitação fora dessa lógica.
Porque é que nada muda?
A pergunta final de Catarina Carvalho foi direta: se o problema se sente há mais de uma década, porque é que não há um sobressalto nacional?
Para Joana Mourão, parte da resposta está no facto de o próprio Estado – e sobretudo as autarquias – ganhar “imenso” com esta situação. A investigadora refere que o poder local depende da tributação do mercado imobiliário (por exemplo, o Imposto Municipal sobre as Transações), o que os leva, de forma indireta, a beneficiar de um mercado habitacional aquecido e valorizado, o que se torna contraproducente.
Tiago Mota Saraiva notou que, na Europa, o paradigma está a mudar e vários governos voltaram a intervir na habitação por perceberem que se trata de uma questão social. Portugal, disse, segue em contraciclo.
No final, ficou o desejo, por parte da organização e dos participantes, de repetir a sessão e de continuar o debate sobre alternativas à mercantilização do espaço urbano.
O jornalismo que a Mensagem de Lisboa faz une comunidades,
conta histórias que ninguém conta e muda vidas.
Se gosta do que fazemos e acha que é importante,
se quer fazer parte desta comunidade cada vez maior,
apoie-nos com a sua contribuição: